[摘要] 从目前来讲，房地产的调控这一轮的时间比较长，已经一年半了，中央对于调控的政策仍然不放松，过去调控房地产商半年时间就能调过来，用不恰当的比喻，就是哭也是哭半年的时间，这一次调控，开发商哭了一年半，到现在还不知道什么时候能破涕为笑。所以大家都关注什么时候调控会退出，限购会取消？
2011年12月7日，“解读市场政策 洞悉发展趋势”由中指研究院和搜房网联合主办2011-2012中国（南京）房地产形势报告会在南京万达希尔顿酒店盛大启幕，国内知名房地产业专家学者、投资机构以及品牌房企齐聚一堂，全面把握当下房产形势，预判来年房产发展前景。 >>>点击进入直播页面
中国房地产研究会副会长 南京市房地产学会会长 胡志刚
从目前来讲，房地产的调控这一轮的时间比较长，已经一年半了，中央对于调控的政策仍然不放松，过去调控房地产商半年时间就能调过来，用不恰当的比喻，就是哭也是哭半年的时间，这一次调控，开发商哭了一年半，到现在还不知道什么时候能破涕为笑。胡志刚会长就这个问题谈了自身的看法。
胡会长的讲话分为四个部分，通胀凶如猛虎，第二滞胀险如饿狼，第三市场冰如寒冬，第四前景势为回旋。
个问题，通胀凶如猛虎。房价高是一种货币扩张的现象，因为金融是房地产的血液，谈房价高，不能不谈金融，从数据来看，从99-09年，货币增长6.5倍，与去年相比，中国的广义货币发行了72.58万亿，而美国只发行了60万亿，中国是美国的1.2倍，但是同样的货币中国所创造的GDP是40万亿，而美国虽然货币少，但是它创造的GDP是97.5万亿，是中国的2.4倍。通俗的讲，中国的经济是一碗稀粥，美国的经济是一碗干饭，中国水的成分比较高，美国的米比较多。
中国还有第二个货币发行渠道，此外还有第三个渠道。第二个是地方的土地，第三个是外汇储备，信贷在2000-2010年从1.33万亿增加了9.5万亿，从这个数字就可以看出来了。这些货币反映了房地产1998到2010年末，贷款余额从3106亿元上升到了9万多亿元，翻了30多倍，其中房地产人民币贷款新增量占人民币贷款新增率的四分之一，投放到市场的货币有四分之一流到了房地产，包括我们的4万亿刺激经济的货币也有相当一部分流到了房地产。
虚拟经济和实体经济相对应的，当今国际虚拟经济是实体经济的14.2倍，但是中国的比值远远高于14.2倍。在虚拟经济里面，股票不谈，其他的不谈，就谈银行，2003年以来，金融部分的高速扩张，显著超过了经济总量的影响，在同期经济总量的增长为2.3倍，各个银行的资产2002年是23万亿，到了2010年猛涨了94万亿，用民生银行行长的话，我们赚钱转的太快了，有一点为富不仁的感觉。
此外就是大量的投资流到了房地产，货币扩张的情况下，CPI就得到了传导，由货币发行导致了资产泡沫，导致了生活成本上升，最后倒逼工资，引发了通胀，CPI的时候到了6.5，现在是到了5.5，有可能本月还要下跌。但只要是在5的区间，仍然属于通胀的区间。
按经济学的说法，实际上老百姓口袋里面感觉的CPI是应该国家统计局的数据乘以2，而明年的通胀至少在5%以上。最近还有一个新的因素，比如的缺电的形势严重，煤炭也影响了各行各业，最近事业单位加工资闹得沸沸 ，江苏也表态，十二五以后要成倍涨工资，这是好事，但是货币有一个螺旋机制，你涨了一倍，市场上面的东西也就贵了，同步上涨，劳动力的成本大大增加，然后全球的流动性泛滥，都会受到影响。
通胀这个老虎是谁放出来的？温总理讲通胀这个老虎放出来，再进去就不容易了。胡会长认为是前银监会主席刘明康放出来的，他多次说银行抗压，不管宏观经济能不能抗得住，胡会长认为房地产说到底就是扩张，是我们不该刺激的时候刺激，不该收缩的时候收缩，08年银行都疯了，现在收缩也是银行在收缩，胡会长认为前银监会主席刘明康应该是华人经济的杀手。房地产商不愿意把房价定的这样的高，主要是金融。
第二，滞胀险如饿狼，现在又出现了一个滞胀，一边物价在上涨，一边经济上不去，产品生产出来压库，失业的现象增当，这种并发症一边在发烧，一边在打摆子，因为经济首先是受到了美欧经济的影响，美国的经济现在很糟糕。美国人过去一年穿三条牛仔裤，现在一年只敢穿一条了，美国已经有4个州申请破产，美国有的州释放了4万多轻罪的犯人，有的州裁减了三分之一的警察。美国奥巴马说美国的经济患了心脏病，而且下一个十年美国的经济仍然是低迷的时代，然后再讲欧洲，这里面还有一个“占领华尔街”，是美国经济出现问题的一个象征。现在美国占领华尔街还在和美国的政府博弈。
关于欧洲人好吃懒做这个观点，胡会长表示同意，因为欧洲是高福利，包括美国也有这样的情况，过去讲生产涨一尺，福利涨价一分，就是生产大发展了，福利才有大发展，到国外的人都知道，欧美人太舒服了，站在海边晒太阳，享受很高的社保待遇，但是他们创造的社会财富很少，所以现在英国200万人大罢 工，英国33年来的一次罢 工，英国瘫痪了，其他的各个国家，从希腊，瑞典等等，一直到意大利都遇到问题。
欧美这个问题还解决不了，这与欧美的资本主义的制度是分不开的，就这个问题来说，美国的民主制度是好，但现在看来世界上没有的制度，只有相对好的制度，美国的制度都是老百姓选总统，总统爱民，但不敢反对，不敢让老百姓勒紧裤带，每一个总统上台都把福利提高，所以欧美的问题少不了，索罗斯指出，的经济已经处于崩溃的边缘。
传到了中国，三架马车乏力。出口严重的下滑，三条裤子不穿，穿一条裤子，裤子都是中国人做的，消费低迷，作为投资的重要组成部分，房地产也下来了，其他的相应的都下来了。今年CPI三季度9.1，四季度约为8，CPI在下楼梯。还有一个信号，11月份中国制造业的指数PMI为49%，汇丰银行的统计是48%，有一个荣枯分界线，50%以上信息指数比较好，50%以下信息指数下跌，现在反正是到了信息指数以下了。
总体经济增长趋缓，根据经济合作与发展组织的经济报告，2012年中国国民经济增速可能从9以上到了8.5，如果再下滑到8以下，社会就难以稳定，所以财政部副部长祝光耀指出，当前的经济形势比2008年那一次还要严峻。确实是严冬来了，而且是非常寒冷，原来中国四万亿下去了，救了中国也救了世界，结果中国也带来了一系列难以解决的问题。世界经济还指望中国来救，包括欧盟，胡锦涛总书记去访问，萨克奇也向胡锦涛讨好，希望中国救欧债，中国表态自身难保。
中国不但不是世界经济的救星，反而有可能是全球危机，房地产下来了，宏观经济下来了，澳大利亚的东西出口来，中国不要了，钢铁要不了那么多了，上一次刺激是拉动世界经济，这一次把世界经济拉下来，所以是市场到了寒冬了。
这个寒冬现象，首先由于紧缩的政策进行了这么长的时间，企业的经营环境不好，前一段时间温州老板跑路，总理去解决了，跑出去又回来了，过了个把月又跑了，现在温州又出现了二次跑路潮。铁路大跃进，大概有1万多里的高铁在施工，其中有5.4公里的隧道，现在下马，铁路失业大军就闹事了。然后房地产的房价下跌，企业确实到了严冬，绿城等都在应对，而且绿城已经濒临倒闭像绿城这样的企业企业破产了是中国房地产的悲哀。
由于紧缩调控政策抑制通货膨胀环境，加息等，整个房地产市场进入了寒冬，整个的房价已经有了下跌，但是真正的严冬可能还要到明年春天，巴曙松讲了房价要下跌30%，开发企业确实缺钱。李道魁讲了不会超过15%，刘明说下降50%不会有问题，叶檀讲了下降30%，胡会长表示不能突破20%，否则要崩盘。
但市场前景势为回旋，调控已经一年多时间了，不能让它永远下去，从经济上讲也有一定的周期和阶段性，而且姜部长讲了，现在的限购不得以而为之，将来条件成熟了还是要退出了。
从这些可以看房地产市场是一个回旋，这些回旋是一个反抛物线，当然这个反抛物线的翘尾不一定像以前那样的暴涨，或者反弹那样高，最起码是作为一个现象，反抛物线，但是这个反抛物线时间拉得很长，就是一个长回旋，如果是短，它就是一个短回旋。那么现在的房地产市场实际上面临着两种趋势，究竟是长回旋还是短回旋？按照温总理讲的话，李 克强副总理的讲话，胡会长认为实际上是一种长回旋，就是坚定不移中央调控楼市的决心，方向，力度不变，要到十八大才能有所缓解，这是一个长回旋，但是研究问题，中国市场经济是计划指导下的市场经济，是政府管控下的市场经济，比如说前一段时间都在讲，大建保障房，广东省委书记就说了一句，他说反对用搞运动的方式搞保障，搞保障既要全力以赴，又要量力而行，要根据国情省情，市情，房情来决定。
最近有一些短回旋的信号，世界经济连续低迷，然后传到了中国，尤其是外贸迅速的下滑，有这样的几个情况，在一个月之前，有关领导的表态还是说稳定物价是位的，因为防通胀，这就意味这还要继续收缩，但是后来又提出了要“超调”和“微调”，门就开了一点亮光，包括央行的报告也说，稳定物价是位的。但是在国际形势急转直下的情况下，就像抗日战争，日本人来了，国民党和共产党要赶快抱团，要赶快抗日。现在王岐山副总理主管中国的经济，他指出现在保增长复苏是压倒一切的，一个月之内就发生了方向性的变化了，而且总书记也表示要减少政府的行政干预。
减少行政干预，那么房地产市场是不是行政干预？王岐山指出，经济复苏是位的，因为要防止经济二次探底，要压倒一切，中国就是要稳定压倒一切，如果现在的经济不发展也会影响到稳定。这也就是说现在经济确实有这样的一些信号，长回旋是肯定的，短回旋是有可能的，而且可能性很大，因为现在国际经济形势不好，当然这个回旋的结果并不是像以前说的反弹，而是用一系列组合政策来替代行政手段，而且促使考虑短回旋的一切问题还存在。
比如说优胜劣汰原则，现在的市场调控按照本意上讲是要把小企业提高行业集聚度，中国有90%是小企业，要提高企业的产品质量。但是像绿城这样的企业如果倒下去，说明一个什么问题呢？不是市场规则要它倒，是给政策打下来的。
第二个气侯原则，现在调控已经决定了市场经济的灵魂，房价下跌客户就要闹事，甚至有的开发公司还这样做，原来买了90平米的房子，现在房价跌了要补偿客户，不补偿就换110平米的房子。现在法院的诉讼也比较多，所以这样的调控讲一句心里话是不得已而为之。
第三城市竞争的原则，一个城市的房价高，没有竞争能力，但是推限购也没有竞争能力，限购什么呢？一个城市如果要想有很多的人才进入这个城市，要买房子的话买不起，有限购，要该改善也不行，最后限购阻止了人才，资金，产业的市场化的流动，这个原则也决定了调控拖不长的。
第四，保障性的市场向协调性发展，大建保障性不必如此，贵阳一开发商，刚开始不被认可，今年用存量房做保障房，和政府成立了一个公租房有限公司，包括公租房，二手房都可以拿过来，然后转手交给保障房中心，不到一个月的时间，贵阳收到了7728套，为什么一边大量的积压，一边在建设？现在的考量是什么呢？房地产这块的投资没有了，投资要靠保障房弥补，但是这样做会造成社会财富的大量的浪费，本来有这样多的房子，为什么不能让回收使用呢？
调控要精致化，调控时间长了，房价下来了以后，索罗斯现在就准备抄底中国的房价，买低价地，低价楼，第二就是给开发企业贷款，大赚一笔，所以国内的调控阶段性的，短回旋有可能要把组合拳推出来。还有一个是地方财政这块现在太困难了，公布的数字是17.7万亿，实际上包括社保基金的推动，现在共30万亿，而且土地出让现在也没钱，做保障房要有大量的资金，土地也没钱，政府没办法，现在北京，上海，海南，浙江，辽宁，甘肃，这些地方的财政都不好。
举一个例子，广东一个镇年财政收入60万，不计利息要还款400年，上海传出一个信息，上海不靠土地财政，上海的财政不靠房地产，当中央允许发国债时，上海个。说明实际上上海在等着政府发地方债。调控以后会怎么样呢？长回旋，短回旋，结果是什么？国务院有一个参数，金融专家夏斌表示，中央政府必须做好短期行政措施，和长期税收有关的市场经济的准备工作，中国将把中国房地产以居住为主，把思路长期化，胡会长表示还有法律化。
胡会长认为房产税并不重要，宏观调控如果早一点实施就已经解决问题了，因为现在是投机成本过高，就是买了房炒，如果流转税年买了就炒，征70%,就这样把市场净化了。这样做对市场有什么好处呢?
房产税并不是不要，也是要的，反过来，还要培育租赁市场，因为还有很多的穷人，崩溃现在有什么好处呢？用房产税有可能会滞后，这样的话，有两套三套的房子立马就要抛售，市场就慌了。用流转税，买房后，前面的转化为租赁房，只有这样市场才能得到平稳的过度，平稳的保障。房地产作为支柱产业，现在要把它弱化可以，但是必须在旁边造新的桥，但是新的还没有造成，就像支火箭上去了，在第二支火箭没有发射的情况下，支火箭就摔了下来肯定是不行的，要让火箭持续交替的发射，市场才能平稳的发展。
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