[摘要] 5月11日上午，记者从江苏省物价局、国家统计局江苏调查总队、南京市物价局联合召开新闻通气会上了解到，江苏省商品房销售明码标价实施细则5月30日起施行，细则规定商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。
物价调控措施 开盘前五日须公开全部房源价格
（扬子晚报）省物价局昨日发布《江苏省商品房销售明码标价实施细则》，从5月30日起正式实施。《细则》要求，商品房销售应当在正式销售5日前一次性公开全部销售房源并进行明码标价，“一套一标”。
从《细则》具体条款看，最主要的有五点：一是要求正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并实行“一套一标”的明码标价;二是必须明确标志优惠折扣及享受优惠折扣的条件;三是实行“一价清”制度，所标示的价格就是开发商与购房的最终结算合同成交价格，合同成交价之外不得收取其他费用;四是已选聘物业企业的应同时公示前期物业服务内容及收费标准;五是对已售房源及价格也应予以明示。
提前5日公布防盲目抢房
此前，如南京市对于明码标价的规定是，开发商须在取得销售许可之后的10日内公示房价，却没有规定在开盘前公示，导致一些楼盘开盘，购房者去排队抢号时都不知道价格是多少，这种价格的不透明，也容易导致盲目抢购及价格欺诈的发生。现在规定提前5日公布所有房源的价格，并且“一套一标”，所有优惠条件都需同时公布，购房者可以更好地根据自身需求合理消费。
对未实施备案地方影响大
省物价局服务价格处负责人昨日接受记者采访时表示，此次江苏出台的《细则》更主要的，将会对江苏还未实施房价备案的地方开发商的标价行为进行规范，“首先得让购房者知道，你这个房子多少钱”。
据悉，目前，我省已有39个市县率先实施了商品房销售价格备案制度，其中包括南京、苏州、无锡、常州、徐州、宿迁、盐城、扬州、泰州、南通这10个市区。对于已经出台房价备案制度的地方，由于开发商的售价必须去物价局备案，而且必须“一套一标”，明码标价的执行情况相对还好一些，但那些没有出台备案制度的地方，就经常出现，购房者到了售楼处都不知道房子卖多少钱，问个价格还常常有水分的情况，乱加价行为更是容易发生。
不过，物价部门也坦言，明码标价后，尤其是对于没有实施备案制的地方，开发商仍然是可以自由调价的，因此，要请大家理解的是，想靠新规来降房价并不是靠谱的想法。
■释疑
“一套一标”与“一房一价”差在哪？
许多南京人还记得，在2008年金融危机之前，南京市还曾实行过商品房“一房一价”。那么，现在的“一套一标”与过去南京的“一房一价”是一回事吗?
省物价局服务价格处负责人解释，这两个概念差别还是比较大的。过去南京的“一房一价”建立在价格审核基础之上，是政府审核的价格，不能随便变动。而现在的“一套一标”建立在开发商自主定价基础上，实行备案制的地方就是开发商去物价局备过案的价格，开发商根据市场变化情况，如果一段时间后想提价，可去物价局重新备案，当然这需要一个规定的周期，有的地方规定3个月，有的地方规定半年，客观上延长了房价波动的周期。
（现代快报）近期，国家发改委要求各级价格主管部门，组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查。昨天，记者从江苏省物价局获悉，“江苏细则”已准备就绪，计划于5月30日开始执行。结合地方实际，江苏省物价局制定了《江苏省商品房销售明码标价实施细则》。对照发改委的文件，可以看出“江苏细则”在原有基础上进行了三大补充。
与此同时，记者走访城区多家楼盘和中介机构时发现，尽管有不少楼盘已挂出价格表，但是仍有部分楼盘和二手房中介机构未彻底执行明码标价。
三大补充：明确管理单位
由商品房所在地县级价格主管部门负责明码标价的日常管理与监督检查工作
与发改委规定“由各级价格主管部门”管理相比，江苏细则中细化了商品房价格的管辖单位。“江苏细则”第4条中表示：商品房的明码标价按行政区划实行属地管理，由商品房所在地县级价格主管部门负责明码标价的日常管理与监督检查工作。上级价格主管部门有权监督检查下级管辖的部门。据介绍，江苏补充了“上级监督下级”的概念，这将有效防止出现同一地区包庇、徇私的情况。
公布所有房源
要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售
对于公开房源的要求，发改委表示：已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照本规定实行明码标价。但江苏的情况相对特殊，目前全省39个市县都实施了价格备案制度，因此对这一条进行细化为：施行新建商品住房销售价格申报备案制度的市、县，新建商品住房销售前，应向县级以上价格主管部门申报备案其销售价格。已取得新建商品住房预（销）售许可证的商品房经营者，要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售。
重申“一价清”
商品房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格
同时，江苏细则第十条还增设了一项内容：商品房销售实行“一价清”制度，即商品房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格。商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖等建设费用，一律计入开发建设成本之中，合同成交价格之外不得收取其他费用。对此，负责人解释说，“一价清”算是多年来一直强调的老政策。但在实际中，还是有市民会碰到交付房款后，开发商又要求缴纳其余线路接驳等费用的情况，这类投诉也一直都有，因此，在出台江苏细则时，特别考虑加入了这一条内容，给开发商提个醒。
业内：领证后突击开盘不可能了
有业内人士表示，“5日前公开房源”是细则里的亮点。据了解，为了防止开发商“捂盘”，目前南京规定开发商在取得销售许可证后，必须在10日内一次性公开销售房源。但对于何时能开始公开销售，却没有明文规定。
今年2月在南京限购令出台的前夕，南京多家楼盘就曾经上演过“抢跑”开盘，有一家楼盘下午领到销售许可证，当晚就宣布开盘。而目前南京的楼盘周四周五领到证，双休便开盘的情况也屡见不鲜。
按照新规，领证后突击开盘的现象将不复存在。一方面，开发商无法掌握领到证的具体时间；另一方面，领到证后又必须在开盘前5天一次性公开全部销售房源，这意味着开发商在领到证之后，至少要过5天才能开盘。而按照规定，开发商又必须在领到证后10日开盘，这样开发商“周旋”的时间大为缩短。
声音：未备案地区也须明码标价
目前，江苏大部分市县都实行了价格备案制度。那少数还没有执行的地方，又如何防止开发商玩起隔天涨价的把戏？对此，江苏省物价局相关负责人表示，没有备案地区的楼盘要调整价格，那新价也必须按照明码标价的要求进行。
发改委出台文件后，各地开始大检查。南京一周来的楼盘抽查中，发现包括玄武某楼盘在内的少数楼盘存在违反明码标价规定的一些行为，扬州一楼盘也存在违反备案价格的行为。但到目前为止，这些楼盘还没有接受正式处罚。对此，江苏省物价局表示，目前全省的情况还在进一步汇总中，物价局遇到典型案例将即时通报。
（现代快报）“一房一标”在南京几年前就开始实施了，楼盘执行情况到底怎样呢？走访中记者发现，楼盘售楼处都有易拉宝形式的销售情况明细，每一套房子的房号、面积、每平方米单价和总价格都会列出，已经出售则会贴上标志，方便买房人查询购买。但信息大都不完整。而二手房销售在执行明码标价政策上似乎更难，部分中介表示，因为受市场和房东的影响，具有较强的随意性，房子难以准确定价。
[新房]折扣优惠还是“悄悄来”
业内人士表示，售房折扣是开发商最常耍的花招。往往在售房人员所说的折扣上还有更大打折空间。这显然与《实施细则》中“明码标价”的要求相悖。记者在城中某楼盘售楼中心没能找到折扣的明示。记者询问后得知，这里因为是尾盘，有9.8折的优惠。当问及为何是“悄悄”打折，售楼人员表示，因为这批房源销售时间较长，每个阶段都有不同程度的折扣，所以浮动的折扣不方便以固定的展板形式张贴出来。而只要调整后的价格，低于当初申报给房产主管部门的价格，如此浮动就是可以的。
“一价清”、公开房源能做到
从2003年开始，江苏省内就全面实施售房“一价清”，禁止开发商以水电安装、安全门安装、监控设备等为借口，重复收取已经计入房产开发成本的费用。由于这项政策的实施时间较长，南京各楼盘几乎都能遵守。接受采访的3家楼盘无一例外地表示，严格实行“一价清”，只要付完房款以后，就不会再和开发公司发生任何费用，买房人再要支出的只剩下买房契税，以及未来和物业服务公司发生的物业费。《实施细则》中要求，开发商在开盘前5日就要把所有能出售的房源公开，记者在采访中，同样没有发现捂盘不售的问题。
车位是租？是卖？没规则
有些细节问题在《实施细则》中没有规定，却是买房人长期以来关心的。市民王先生说，原本是想买一个酒店式公寓，可他发现酒店式公寓的“贵”不是体现在房价而是车位。因为这里的车位只卖不租，每个车位价格在19万到22万元之间。买一间面积的公寓，也只需要42万元，车库几乎是房价的一半。王先生说，“停车位一般也就五六个平方米吧，卖到20万左右，就相当于每平方米价格超过3万了，可这里的公寓房才每平方米两万左右，车住的地方比人住的地方还贵。”
二手房市场交易信息不全面
按《实施细则》规定，二手房交易也应参照新商品房的销售方式实施。但记者在我爱我家、利众两家中介公司的门店里发现，虽然张贴着部分房源的信息，但其实只占实际总房源的很小一部分。而且，这些房源只标注小区、楼层、售价、面积、套型、朝向和简介，缺乏进一步的详细资料。登记的房屋面积通常指的建筑面积。
我爱我家一位经纪人说，“我们有8000多条售房信息，怎么可能全部挂在店里？”在有的中介公司，墙上甚至没有具体的张贴价格公示栏。
标出的价格“水分”大
就算标出了房子价格，也是有“水分”的。有时会发生这样的情况：如果有人善于砍价，最后能多降两万；有的运气不好，说不定谈到一半，房主“坐地涨价”。对此，我爱我家的经纪人解释说，二手房交易有其特殊性，房源复杂、分散，价格一般是房东和市场行情来确定的。加上二手房有很多种，根本没有办法明码标价。此外，房主和购房人之间往往还有讨价还价的空间，按照新房的交易模式，很难操作实施。如是想对二手房市场规范，可能需要专门的一套法规。
也有中介表示，二手房的报价实际都掌握在房主自己手上，当中介将买房人带到房主面前后，万一房主突然涨价，这无疑会让中介的“明码标价”失去意义。
对此，江苏省物价局相关负责人表示，这是一个既定标准，希望二手房也能参照执行。但二手房市场由于交易双方均为个人，情况复杂，难以统一规定。因此，目前不会出台强硬要求，但希望中介机构能引导房主往这个方向走。
（龙虎网）5月11日上午，记者从江苏省物价局、国家统计局江苏调查总队、南京市物价局联合召开新闻通气会上了解到，江苏省商品房销售明码标价实施细则5月30日起施行，细则规定商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。
开发商要提前5日一次性公开全部销售房源 实行一套一标
细则规定：已取得新建商品住房预（销）售许可证的商品房经营者，要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售。商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。
商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。
签完合同后再收水电建设费？没门
细则规定：商品房销售实行“一价清”制度，即商品房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格。商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、安全监控系统、进户门、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，合同成交价格之外不得收取其他费用。
开发商降价有没有限制？没有
在通气会现场，记者提出，如果开发商已经通过了审批并对价格进行了公示，在这种情况下采取降价促销，还会有限制？省物价局相关工作人员介绍，开发商降价是不限的，但是涨则需要重新报备。
附：江苏省商品房销售明码标价实施细则
条 为了规范商品房销售价格行为，建立和维护公开、公正的市场价格秩序，保护消费者和经营者合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国家发展改革委员会《商品房销售明码标价规定》等规定，结合我省实际，制定本实施细则。
第二条 江苏省境内的房地产开发企业和中介服务机构（以下统称商品房经营者）销售新建商品房，应当按照本规定实行明码标价。
中介服务机构销售二手房的明码标价参照本实施细则执行。
第三条 本实施细则所称明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本实施细则的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。
第四条 县级以上人民政府价格主管部门（以下简称价格主管部门）是商品房明码标价的管理机关，依法对商品房经营者执行明码标价和收费公示规定的情况进行监督检查。
商品房的明码标价按行政区划实行属地管理，由商品房所在地县级价格主管部门负责明码标价的日常管理与监督检查工作。上级价格主管部门有权监督检查下级管辖的部门。
第五条 实行新建商品住房销售价格申报备案制度的市、县，新建商品住房销售前，应向县级以上价格主管部门申报备案其销售价格。
已取得新建商品住房预（销）售许可证的商品房经营者，要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售。
第六条 商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。
第七条 商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。
第八条 商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。
第九条 商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素：
（一）开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。
（二）楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。
（三）当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。
（四）优惠折扣及享受优惠折扣的条件。
（五）其他。
第十条 商品房销售实行“一价清”制度，即商品房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格。商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、安全监控系统、进户门、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，合同成交价格之外不得收取其他费用。
第十一条 商品房销售应当公示以下收费：
（一）商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。
（二）商品房销售时选聘了物业管理企业的，商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。
（三）其他。
第十二条 对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示，并标示所有已销售房源的价格信息。
第十三条 商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。
第十四条 商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。
第十五条 商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。
第十六条 商品房经营者违反明码标价规定的，依照《价格违法行为行政处罚规定》第十三条实施处罚。
第十七条 商品房经营者违反本实施细则第十五条规定，利用标价进行价格欺诈，依照《价格违法行为行政处罚规定》第七条实施处罚。
第十八条 商品房经营者违反本实施细则，利用明码标价实行强制捆绑销售、强制服务收费的，依照《价格违法行为行政处罚规定》第九条第九项定性处罚。
第十九条 本实施细则自2011年5月30日起施行。
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