[摘要] 尽管4月份房地产投资增速仍然保持高位,但在调控政策持续高压下,商品房尤其是住宅的销售面积和销售额却呈现出增速大幅放缓的趋势。
（来源：上海证券报）尽管4月份房地产投资增速仍然保持高位,但在调控政策持续高压下,商品房尤其是住宅的销售面积和销售额却呈现出增速大幅放缓的趋势。
申银万国首席宏观经济分析师李慧勇也认为,房地产投资持续高位增长原因可能有两个,一是前期土地购置尾款的集中支付,二是保障性住房的开工。
鲁政委认为,今年按计划要新开工建设1000万套保障房,目前保障房的开工力度、建设力度均在加强,尤其是4月底财政部刚刚下拨2011年第二批中央补助保障性安居工程专项资金337亿元,这将对5 月房地产投资继续形成支撑。
但商品房销售显然已经迎来了明显的分水岭。统计局数据显示,1-4月商品房销售面积24898万平方米,同比增长6.3%,较1-3月14.9%的增速大幅放缓。其中,住宅销售面积增长5.8%,办公楼增长4.4%,商业营业用房增长7.7%,均较一季度增速减少一半以上。
商品房销售额也同样十分惨淡。数据显示,1-4月商品房销售额14078亿元,同比增长13.3%,较一季度的27.3%大幅放缓。其中,住宅销售额增长11.0%,与一季度25.9%的增速形成鲜明对比。长江证券报告认为,从销售额的数据来看,房地产市场不容乐观。
另一组数据也同样显示出房地产销售惨淡的景象。数据显示,1-4月,房地产企业的资金来源当中,定金及预收款增速由1-3月的28.7%放缓至23.1%,个人按揭贷款同比降幅由一季度的5.3%扩大至6.8%.
在销售不乐观的情况下,房地产企业的资金投入也更加谨慎。数据显示,1-4月份,房地产开发企业本年资金来源25362亿元,同比增长17.4%,这一增速比一季度的27.2%下降了9.8个百分点。
但外资对房地产市场的投资却在上升。据统计,1-4月累计,房地产企业利用外资222亿元,增长62.3%,而在一季度,进入房地产开发的外资只有144亿元,同比增幅为45.2%。
Wind资讯数据,截至2011年一季度,沪深两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元,比2010年同期的7041.46亿元高出40%,比2010年报显示的合计数据增长了9.07%。由于4月销售进一步放缓,再加上新增供应,预计上述136家房企的存货金额将攀升至万亿元左右。
尽管万亿存货压顶,但在销售极为低迷的一线城市,开发商却不愿意降价促销。为了支撑一线城市的房价,他们选择在二三线城市大量出货,舍利润换现金流。
（来源：每日经济新闻）
二三线城市销售火热
“五一”一向是楼市的晴雨表。小黄金周期间,广州市区许多楼盘售楼中心门可罗雀,但广州近郊和中山、江门、惠州等未限购的二三线城市却销售火热。
《每日经济新闻》记者了解到,“五一”期间,清远佛冈碧桂园某项目降价超过10%,每平方米8500元左右的价格迎来购房者疯抢,3天共实现销售认购金额约34亿元。
中山多个新开楼盘也出现热销。在雅居乐某项目现场,前来选房的客户车辆挤爆了停车场,首批推出的500多套单位,当日就售出了八成多。
与此同时,江门楼市也是一片火热景象。位于新会区新城区中心和新会轻轨站旁的某楼盘,推出了160多套电梯洋房,每平方米6300元的均价,吸引了600多名购房者认筹,一日之内销售超过九成。
不仅楼盘成交旺盛,中山和惠州两地的房展会上也是人头涌动。4月30日的中山房展吸引了包括万科、远洋、中海等地产巨头十多个楼盘参展。
据《每日经济新闻》记者了解,一线城市被限购的客户,成为二三线城市楼盘的主要吸引对象。中山某楼盘销售人员称,他手头上有三成客源来自广州。
上述迹象表明,随着限购令在一二线城市全面展开,近郊和二三线城市逐渐成为广东房企在一线城市之外争夺的主要阵地,而低价位和相应的优惠促销成为吸引顾客的“杀手锏”。
房企促销收金
加息、信贷缩紧、首付比例提高……广东省房地产协会报告显示,在接二连三的楼市调控政策下,一季度广东房地产开发商自筹资金增加了35.9%,资金链吃紧,紧房企压力增大。
事实上,在高房价、高地价局面持续的情况下,房企将目光从一线城市挪到了二线甚至三线城市和小县城,这些地方成为高压之下的避险之地。
《每日经济新闻》记者了解到,自3月18日佛山限购令出台后,广东其他二线城市的促销大战便拉开序幕。在东莞,就有开发商抛出认筹2万元抵7万元的优惠,还推出车位等优惠盘。
此外,合生创展计划在南海花都、增城、中山等开展项目。雅居乐主席陈卓林也在年报会上表示,现在雅居乐集团在二三线城市的项目占了八成左右,大概有2700多万平方米。
万科也不例外。“我们在一线城市拿不到地。”5月4日,万科董事长秘书、首席分析师谭华杰在万科4月份销售情况会议纪要说。他表示,万科在一线城市的地块都很偏远,因为地段原因,一线城市的房屋售价实际上并不比城市均价高,但是到了三线城市,价格就比城市均价高出比较多。”
在这种情况下,开发商在广东二三线城市的推盘节奏随之加快,同时开始大面积降价促销。广州万科表示,将坚持以中小户型和中低总价的住宅产品为主。恒大也计划在5月大量推货,且中山、清远、增城等地货源充足。
转移成大趋势
由于没有实施限购,加上房企促销,二三线城市成交量明显增大。广州市社科院研究员彭澎告诉记者,从“五一”和近期的楼市成交情况和房博会情况来看,目前广东二三线城市和近郊的楼盘确实比中心区域活跃。
业内人士分析,广深城区楼市目前已趋于饱和状态,买卖双方僵持状态下,成交量持续走低。而二三线城市土地资源充足、竞争没那么激烈,市场还有较大的成长空间。同时,由于地价较低,楼盘占用资金较少,对于开发商来说,在目前资金吃紧的大环境下,通过二三线楼盘收金,可以提高资金周转率,降低运营成本。
彭澎表示,“现在市场低迷,房企转战二三线是转移成本和风险的一种策略,在资金链紧张的情况下,房企希望通过周边楼盘来增加资金来源。”
广东中原地产项目部总经理黄韬也表示,相对来说,二三线城市楼盘在技术、成本上投入小,降价的可能性更大。而且楼盘项目大,供应量充足,当地政府积极的招商引资政策,让房企更有发展空间,转战已成大趋势。“目前,一般大型房企在广州中心区和二三线城市都握有楼盘,但因为二三线拿地成本低,如果没有进一步的调控政策出台,开发商都愿意对二三线城市或郊区楼盘进行降价,而不是市区的。”
对于未来二三线城市房价的走势,彭澎表示,随着城市的迅猛发展,未来房价将呈现分化现象。“二线城市向一线城市靠拢,三线城市向二线城市靠拢,三线城市的房价涨幅比一线城市大。由于楼市政策的不确定性,这一切都有待观望。”
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