[摘要] 在南京，有这样一批特殊身份的房子：它们身居闹市区，周边生活配套优越，但是房屋老旧不宜居住;它们或租或卖，已经成为个人财产，但市政府还是这批房子的“保姆”。这样一批介于市场和政府保障之间的“夹心房”，就是南京市的直管公房。在南京，这样的房子多达250万平方米。
在南京，有这样一批特殊身份的房子：它们身居闹市区，周边生活配套优越，但是房屋老旧不宜居住;它们或租或卖，已经成为个人财产，但市政府还是这批房子的“保姆”。这样一批介于市场和政府保障之间的“夹心房”，就是南京市的直管公房。在南京，这样的房子多达250万平方米。
近日，记者从南京市住建委了解到，南京市将加强对这些公房的管理，酝酿出台新的公房管理办法。
它们的身份很特殊 不是保障房也不是商品房
1998年之前，南京的绝大部分住房的产权都归属南京市政府，就是通称的“公房”。1998年房改开始后，大批房产由“公房”改为“私房”。在房改过程中，遗留的一部分未改为“私房”的“公房”，便成为了目前南京市政府仍在拥有并管理的250万平方米直管公房。
据介绍，这批直管公房中，有200万平方米直管公房为住宅，其余为商铺或者办公用房。这批直管公房基本都分布在老城区，是周边生活配套的一批房产。不过，这批直管公房有不少是上世纪50年代的房产，的直管公房也是上世纪90年代末的房产，最老的直管公房则是一批兴建于上世纪二三十年代的民国建筑。
这批直管公房，产权归属虽然是南京市政府，但是使用权却在个人和企业手上，并且使用权相对独立，政府的管理权相对有限。这样一来，这批直管公房既不像廉租房、公租房那样，产权管理权归属政府，又不像商品房那样，产权使用权归属个人和企业。
它们的售价很便宜 一套房只要一两万
直管公房目前采取的管理办法是“可租可售”，原公房的住户可以一直租赁在此，也可以购买该公房。由于公房的政策性极强，公房在出售的时候考虑到多种因素，销售价格和目前的商品房售价相比，极其便宜。基本上同地段购买一平方米商品房的钱，就可以购买一套公房。
家住逸仙桥三条巷42号的南京市民顾德林，上世纪90年代中期分到了一套60平方米的公房。当时，60平方米的公房已经算是大套住房。2000年的时候，顾德林将这套公房买了下来，购买的总价是“不到2万元”。而现在三条巷附近的二手房每平方米单价就逼近2万元。
目前，公房的成本价主要分为两类：一类是有独立卫生间和厨房的成套公房，其成本价格根据建筑结构的不同，分880元/平方米和800元/平方米两档。另一类是没有独立卫生间和厨房的非成套住宅，其成本价根据建筑结构的不同，分为820元/平方米、740元/平方米、600元/平方米、360元/平方米四档。
在这样的成本价基础上，扣除房屋年代的折旧系数，以及购房市民的工龄系数，通常实际的公房成交价格每平方米只要两三百元。
它们的租金很便宜 的也只有市场租金的1成
记者从住建委了解到，目前南京市直管公房的租金标准，是2002年制定的标准。相关人士告诉记者，实际上这个租金标准基本上和上世纪90年末制定的标准差不多，几乎只是象征性地收取。
2002年制定的公房租金标准为：住房建设年代相对比较近，住房结构比较好的成套公房，每个月的租金是2.3元/平方米。以鼓楼地区一套50平方米的公房计算，一个住户向政府缴纳的租金只有115元，而类似的二手房出租，市场租金在1500元/平方米左右。
2.3元/平方米的租金，还是公房租金标准中的标准，便宜的租金只要0.67元/平方米。
它们的“物业”更特殊 是南京市政府
250万平方米的直管公房，由于产权人是南京市政府，因此到目前为止，南京市政府还在肩负这这批房屋的管理和维护。不仅如此，此前已经出售的公房，由于历史遗留带来的原因，南京市政府也在继续充当这些已售公房的“保姆”。
老房子没有公共维修基金，部分公房即便是有，也很难使用起来。”南京市住建委相关人士向记者表示，由于公房的特殊性，无论是租赁还是出售出去的公房，南京市政府其实一直都在做“保姆”。
据了解，南京市公房管理中心直管的一批公房，由于商业和办公性质的公房占比较多，每年能收取2000万元左右的租金，大概可以和每年公房的维护管理支出形成平衡。南京市各个区分管的一批公房，由于大部分是年代久远的住宅，因此收取的租金根本无法平衡每年的维护管理支出。
改啦，改啦
酝酿参照廉租房、公租房进行改革
上周末，南京市公房管理中心组织一批员工，捐出了一笔资金，对下辖的部分困难家庭公房进行了改造。南京市公房管理中心相关人士表示，现在一批公房在功能上已经无法满足住户的使用，没有独立的厕所和厨房，但是按照住建部的规定，公房管理资金又不能用于对这批公房的改造。因此，他们只有自己捐钱出来为部分困难家庭进行改造。
“我们要想办法，从财政资金上做安排，提高这部分群众的住房质量。”南京市住建委主任周金良向记者表示，30年前他自己也住过这样的“筒子楼”，深知其中诸多不便。为此，南京市正在酝酿从制度上解决部分公房的居住不便问题。
据了解，南京市正在酝酿出台《南京市直管公房管理办法》，这个《办法》将进一步规范直管公房的承租程序，禁止公房转租。相关人士向记者表示，公房管理的改革方向，大致上是“两条腿走路”：一方面，对于中低收入公房租住家庭，继续实施低房租高保障;另一方面，对于收入不错的公房租住家庭以及部分非住宅公房，可以考虑向廉租房、公租房的管理靠拢，建立完善的准入和退出机制。记者 朱福林
直管公房里的生活 上厕所自备水桶
想做饭得去楼道
这里是太平南路，沿街的法国梧桐都开始绿了，梧桐树阴下是有名的珠宝一条街。不过在这些金碧辉煌之后却是另一番景象，尤其是在太平南路沿街的一批直管公房里，依稀还是上个世纪五六十年代的生活场景。
住了三十年
家里终于有了洗手池
太平南路520号，“藏”在1路车夫子庙站台的后面。
进了一扇小铁门，旁边仅够容身的楼梯口挤下了一个冰箱和油炸摊位，冰箱里是各式饮料，油锅里是翻滚正欢的臭豆腐。摊位前围着一圈小情侣。“修房子的人在三楼。”一位下楼的住户告诉记者，“他们在弄一个水池子。”
这一天，3楼的过道里最是热闹，南京市公房管理中心的工作人员，正在为303室的曹阿姨修建一个洗手池。同时，工作人员还将过道内布满蜘蛛网和油烟的电线做了清洁和整理。最为浩大的工程，则是将3楼西侧的一个公共厕所做了清洁和粉刷。
303室是一间只有12平方米的公房，这12平方米就是曹阿姨一家两口的客厅卧室餐厅兼半间厨房。记者进门的时候，两位工人正在房子的东南角上搭建一个洗手池。这样，曹阿姨就不必把衣服和菜都拎到厕所去洗了。
曹阿姨的一位亲戚过来看她，坐在床头绣十字绣。曹阿姨斜躺在床上。记者进门后，房间里的人达到了5个，5个人似乎也是这间公房的容量。
“住了二三十年了，租金多少我不知道。”曹阿姨终于开口告诉记者，她快60岁了，已经退休。丈夫出去玩了，两个人的退休工资只有2000块多一点。在此之前，他们洗脸洗菜洗衣服都去公共厕所，现在次在房间里有了一个洗手池。
一层楼有六七家 原住民只有两三家
太平南路520号的顶楼是四楼，记者数了一下，一共有7家住户。每家住户都在过道里设了灶头，由于常年的油烟，灶头上方的墙壁和柜子上，蒙上了一层厚厚的油渍。在整个黑洞洞的过道里，只有这些油渍反射着光。
四楼的公共厕所建在楼顶上，设置了一男一女两个蹲位，但没有门。一位四楼的住户探出头来。这位年轻的住户来自安徽巢湖，名字叫严德梅，今年23岁，已有6个月的身孕。严德梅告诉记者，屋顶去年过年前有人来修过，现在不漏了。他们这套房子是租的别人的，550元一个月。
严德梅觉得上厕所很不方便，每次上厕所都要自己拎着一桶水带过去。更难堪的是，时常有人不带水桶去上厕所。
“有的人自己在家改造出一个厕所。”南京市房产经营公司城南分公司的工作人员告诉记者，这里每户人家的房间面积都只有12平方米左右，改造起来不容易，更多的住户宁愿把房子租出去，自己搬到别的地方。不过，严格来说，公房转租并不被允许。
严德梅告诉记者，他们四楼7家住户，有四五家都是后来转租进来的。
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