[摘要] 3月10日,银监会下发《中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》(下称《通知》),要求已有银行方面签字的房贷合同,银行必须按照合同约定执行;只有借款人单方签字的合同,银行原则上应继续按照合同约定执行。
（中国房地产报）3月10日,银监会下发《中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》(下称《通知》),要求已有银行方面签字的房贷合同,银行必须按照合同约定执行;只有借款人单方签字的合同,银行原则上应继续按照合同约定执行。
然而在业内人士看来,银监会此次的出面协调,对于大部分曾经与银行约定优惠利率的购房者来说,依然难以成为其维权的保障。
“实际上大部分的合同都属于后者,也就是只有借款人单方签字的空白合同,按照银监会的说法,银行也只是原则上应该继续优惠。”一股份制商业银行信贷人士表示,对于此类合同,各银行在操作中依然存在很大的弹性。
银监会出面调停
所谓“反价”,即银行对此前房屋贷款合同或者贷款意向书中约定的优惠利率进行单方面提价。
今年春节过后,越来越多的“准房贷客户”发现年前被承诺的8.5折利率优惠重新被通知单方面取消。
银行给出的主要理由不外乎国家信贷政策调整、信贷额度紧张。“要么无限期地等,要么同意重新调整利率,银行的意图很明确,价高者得。”北京一中介机构从业人士表示合作的几家银行莫不如此。
对此,2月下旬,数百深圳购房者集体维权,更有维权者聚集深圳银监局门口,希望责成相关银行按照原本承诺的8.5折利率优惠放款。
一石激起千层浪,深圳的维权效应迅速向北传导。“从深圳开始,越来越多房贷纠纷的曝光,已经引起了银监会的注意,再加上市场对存量房贷利率调整的担忧,银监会也决定对银行房贷政策加以规范。”一位接近银监会的人士表示。
根据《通知》,凡银行业金融机构已与借款人签订不可撤销的书面合同,且该合同已发生法律效力的,银行必须按照合同约定及时发放个人住房贷款。
凡银行业金融机构已受理并同意借款人的贷款申请,且在个人住房贷款合同面签过程中,借款人已单方在贷款合同上签字的,银行在确认贷款合同没有法律瑕疵、能够覆盖风险、符合贷款条件的前提下,原则上应继续签订合同并按合同约定执行。
与此同时,《通知》明确强调,各银行在处理房贷问题与纠纷时,除履行法律责任外,更要从维护自身声誉、社会责任角度着想。
依据银监会的精神,深圳银监局进一步提醒银行要按照审批时间顺序,优先满足首套住房贷款需求,并在本行官方网站按签约时间顺序向社会公众公布首套房贷款发放的时间表,“不得无限期推迟贷款发放时间”。
空白合同维权难
但并非所有的维权者都能得到银监会的庇佑。被通知中的“两个凡是”划分成两大阵营的维权者所享受的待遇也是冰火两重天。
在记者询问中,北京的多家银行均表示,对于此前双方已经签字的房贷合同,银行将按规定以约定利率发放。但对于只有借款人签字的空白合同,各家银行却闪烁其辞。
“这些口头约定根本就没有在保障范围内。”上述中介向记者表示其客户的口头约定者,目前跟银行没有任何的讨价还价能力。
银行得以加价的原因在于空白合同中借贷双方签字的时间差。“在约定利率后,申请者会在空白合同上签字算是初步意向书,等银行核审发放贷款时,再由银行填好剩余信息。”一商业银行北京分行人士表示,空白合同很正常,尤其是在额度紧张的年末,很多的房贷申请都被以空白合同的形式积压到今年再放贷。
在该人士的进一步表述中,空白合同占据了约定优惠利率合同的大部分比例。而根据记者了解,银行在实际操作中,对空白合同的加价也是毫不留情。
“所谓的原则上执行,即可以不执行。操作的方法也很简单,要么等,等不起就加价。”上述银行人士直言,“既然可以不执行,为了,银行是断然不会继续优惠的。”
（扬子晚报）在隐退多年之后，房贷险再现南京房贷市场。一家银行规定，首套房贷款客户除非购买房贷险，否则不得享受利率9折优惠。将是否购买房贷险与利率9折优惠挂钩，这引起了客户的质疑。因为最近银监会规定，银行房贷不得强制搭售理财产品，而房贷险其实也是一种理财产品。
记者昨天到该行新街口一家支行咨询房贷政策，该行一位客户经理告诉记者，该行确实有此规定，房贷险是南京某人寿保险公司的产品，客户购买了这种还贷保证保险后，如果大病身故或伤残丧失劳动能力，保险公司将代其还贷。比如年龄在37岁，贷款80万元、20年期限，应每年缴纳5992元房贷险保费，并连续缴10年，才能享受利率9折的优惠。记者问：“房贷险是理财产品吗？”这位客户经理回答：“是。”
既然房贷险算理财产品，而不久前银监会刚下发通知：要求严厉查处银行个人按揭贷款业务中出现的捆绑销售等行为。那么，该行要求客户必须购买房贷险才给利率优惠，算不算捆绑销售理财产品呢？
省银监局人士认为，如果银行要求客户必须购买黄金或其他银行理财产品，可以认定是“捆绑销售”，但要求购买房贷险，难以认定是捆绑销售。因为客户购买房贷险降低了银行将来出现房贷坏账的风险，银行因此给予他一定的利率优惠，这是合理的。
南京薛济民律师事务所徐骏律师则表示，从法律上讲，该行要求客户必须购买房贷险才给利率优惠，这是一种附加条件的合同，虽然客户有选择权，但目前各家银行的房贷额度都很紧张，客户处于弱势地位，因此，该行有利用自身的强势地位向消费者强行推销理财产品的嫌疑。
■啥是房贷险
“房贷险”全称为个人抵押商品住房保险，是一种保证保险，主要由基本险(房屋财产损失保险)和综合险(还贷保证保险)两项保险组成。一直以来，房贷险被称为“强制消费”的霸王条款，受到消费者的抵触。在消费者的强烈反对下，2006年7月以后，各大银行已逐步取消了这种“要办房贷先买保险”捆绑式的销售。
多为三套房贷款被“卡”
本报讯原本被业内预测将出现“井喷”的3月份退房市场出奇地平淡。昨日南京房管部门发布的公告显示，49套的新增退房数量尽管比上个月的36套略多，但比起1月份的退房还是少了9套。据了解，遭退的房源大多是在贷款上“卡壳”，由于银行严格执行第三套房限贷的政策，买房人无法凑足全款，只好无奈退房。
从3月份新增49套退房的板块分布上看，有21套来自主城区，26套来自江宁与江北，还有2套溧水的退房，房管部门表示，这是近几个月以来，主城退房占比的一次，“过去两江板块的都要占七八成，这次刚刚过半，不排除与新政的实施有关。”以热点板块河西为例，宋都美域、金地名京、融侨中央花园等楼盘均有退房亮相，而且以大户型居多。清凉门附近一家知名开发商的楼盘退出了一套172平方米的房源，单价每平方米25336元，是昨天所有退房中单价、面积的一套，记者致电售楼处询问这套退房的情况，销售人员直接推荐说：“现在的价格都在2万8到2万9左右，现在买能省不少钱！”（马祚波）
2006年买的房子，由于江宁区国土局认为开发商建设存在过界压线问题，至今未能办理土地证。近日，南京江宁百家湖别墅项目印象威尼斯的7位业主联合向法院对江宁区国土局提起行政诉讼，希望能够早日获得应得的土地使用资格。据了解，目前该项行政诉讼还未完成立案。
“房产证都办下来了，土地证居然办不了！”业主王女士无奈地向记者说道。王女士告诉记者，当初他们买房子的时候，开发商都是五证俱全的。据王女士讲，她是2007年买的房子，办理完房产证后，接着就去办理土地证。结果到了江宁区国土局，她却被告知，开发商的整体建设存在过界压线的问题，而她所购置的那套独栋别墅，恰恰就在边界红线上。因此，王女士的房子无法办理土地证。
在苦苦询问始终无果后，王女士与其他6名同受其苦的业主决定将江宁区国土局告上法庭，提起行政诉讼。这其中的一户是在2006年就购置了该项目房产的。
国土局：开发商建筑越界了
“这很明显就是一个在建设中违规过界的行为。”江宁区国土局的相关负责人昨日向记者表示。“这个项目出现的问题在规划图上显示得很清楚，我们如果办理就是违规操作了。”
这位负责人所指的“规划图”是在百家湖印象威尼斯交付、业主入住后，由江宁区国土局出具的一幅1:2500比例的规划建设红线图。图中显示，项目的整体建设边界超出了规划红线。而一共有11栋外围的别墅正好压在了红线上。“什么时候开发商补缴了相应费用，并补办了相关手续，我们才可以为业主办理。”
开发商：规划局、国土局该按谁的
“我们都是按照当时的审批环节来的，土地使用证、规划许可证等五证俱全，怎么会存在违规问题？”开发商利源集团出具了当时审批所用的相关材料。记者看到，其所用的规划图是2001年江宁经济开发区国土建设环保规划局所绘制的。而其国有土地使用权出让证明，是在更早的1999年由当时为县级编制的江宁县国土管理局开具的。
该集团负责人表示，他们接到业主诉求后，也和国土局协调过，但对方态度很明确，就是必须要补办相关手续。“可明明规划局通过了规划图，现在又出了一份‘国土局版’，我们该听谁的呢？”
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