[摘要] 被视为房地产调控退出信号的"房贷政策松绑",实则是中国商业银行制造的乌龙球。
被视为房地产调控退出信号的"房贷政策松绑",实则是中国商业银行制造的乌龙球。
当民众还对房地产调控效果翘首以盼时,各地传来房地产政策退出的消息。新政百日后的7月上旬,有媒体称,沪上银行试探了政策底线,他们还在发放第三套房贷;随即,各地不断曝光房贷政策松动的新闻,开始考验着蜗居族的心理承受能力。[认贷不认房 南京个别银行的二套房贷政策松动]
然而,这些担忧只是冰山一角,海面之下隐藏的,是不少分析人士蓦然察觉到,原来号称史上最严厉的限购房贷政策,仅在"房价上涨过快"的北京强力推行,其他城市均只听雷声,未见雨点。这或将让所有人对房地产的调控方向与调控力度心存恐慌,对于以打击投机需求为核心的调控而言,这不是一个积极的信号。
而记者在走访北京众多楼盘及中介公司后发现,即使是在政策最为严厉的北京,在发展商与银行的深度研习之下,第三套房贷亦存在"生造"空间。通州一位不愿具名的别墅发展商向《环球企业家》透露,他们的营销部门一直在和银行研究如何帮助客户获得房贷,尽管不容易,但只要想办贷款,肯定能做到。他拒绝透露具体操作手法。北京房地产协会副秘书长陈志则向《环球企业家》指出,北京部分股份制商业银行暗自放松第三套房贷是事实,而外地银行也多在打政策的擦边球。[央行：下半年要严格执行差别房贷政策]
这样的政策执行力度,似乎要让蜗居者们失望了。但民生银行[5.491.29%]地产金融事业部副总经理董旭勇向《环球企业家》指出,"媒体和公众对楼市政策的误解太深,或者说,期望太高了。"事实上,各地、各银行对于第三套房贷的规定大不相同。在范围内,仅有北京明确停止了第三套房贷并出台了相关细则,而上海、深圳、杭州等地政策从未叫停。既然如此,何来松绑?
模糊地带
决策层在4月份祭出的"国十条"看上去的确严厉无比,但部分段落的措辞模糊显然让一些人有打擦边球的机会。尤其关于暂停发放购买第三套及以上住房贷款的核心规定,"国十条"仅表述为"商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况"作出决定。各商业银行总行因而只根据"国十条"向各城市分支行下发了指导性文件,指示各分支行要按照"国十条"的规定调整房贷政策,但具体如何界定该地区是否属于"房价过高、上涨过快"地区及具体房贷政策的执行,还交由各分支行自行决定。[胡锦涛：保持政策连续性 推进财税房地产等改革]
对此,各地银行的应对,是等待当地政府自行出台地方版房贷新规后,来确定该地区是否属于被调控的房价过高地区--不过,稍具讽刺意味的是,作为中国内地房价城市的上海,此前一直纠缠于房产税试点迟迟没有出台新政细则,各商业银行竟因而从未停止过第三套房贷的发放。终于,被媒体曝光后触犯众怒的上海监管部门遭遇了当头棒喝。
于是,在房地产调控行进了3个月后,调控的核心房贷政策可能根本未被贯彻这一事实让决策者颇为尴尬。7月12日,银监会发布了颇为严厉的公告,称房贷政策并未松动,要求各商业银行必须坚持,不能动摇。同时出于对政策执行不力的担忧,银监会和四大商业银行总行7月中旬召开数次内部会,决定在下半年对房贷作现场检查,特别是检查上半年出台的政策有否严格执行。
一天后,处于漩涡中的上海银监局重申了房贷政策:严格实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策,对贷款购买第二套住房,首付款比例不低于50%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付比例和贷款利率大幅度提高。[各方说法:房贷政策到底有没有放松的可能性]
然而有分析师指出,房贷政策的放松不能仅将责任归咎于监管部门。中国央行的统计报告则显示,6月末主要金融机构房地产人民币贷款余额同比增长40.2%,增速较3月末的44.3%有所放缓,而个人购房贷款余额同比增长49.6%,较3月末的53.4%明显放缓。这反映了大城市一刀切的楼市调控让商业银行独自承受了不小的业绩压力,也暗示了中国经济可能首次拖累的可能。
但以此得出有关误伤中国经济的结论还为时尚早。摩根士丹利首席经济学家王庆指出,从建筑面积上看,35个大城市占建筑活动中的比重是35%左右。而前十个房价上涨最快的城市或者房价的城市,占建筑活动比重也就5%到6%。前四个一线城市,北京、上海、深圳、广州的占比是3%。也就是说,这些地方的经济活动可能放缓,但对的建筑活动影响有限。因为无论何种售价的房子,对水泥的需求量是一样的。
更进一步而言,此轮房地产的调控与2007年底的调控背景迥异。上一轮宏观调控曾让中国经济迅速进入放缓通道,尽管这一轮针对房地产的政策力度更大,但它的宏观效果未必强烈。王庆指出,这主要是因为2007年底的房地产政策制定和执行,是在整体宏观经济政策紧缩的大环境下做出的。当年的信贷指标仅仅是4万亿左右,而今年是7.5万亿。而且他判断这一数字还将在第四季度宏观政策微调后被突破。
不过各方面的迹象表明,尽管中央政府推进房地产调控的决心并没有改变,限购政策也必然是临时的,且难以从北京扩大到中国其他城市。中国经济正在实现软着陆,宏观政策或将于第四季度发生微调,这其中或将包括以信贷紧缩为核心的房地产调控。
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