[摘要] 全国房价刚刚开始松动,房租却逆势上涨,真是“按下葫芦浮起瓢”。近两个月来,北京、上海、深圳、广州等地的房屋租赁价格平均涨幅都超过10%,其中部分房源价格涨幅甚至同比超过20%。租房住的人,大部分都是中低收入群体,所以房租上涨,对民生的影响更甚于房价上涨。
房价刚刚开始松动,房租却逆势上涨,真是“按下葫芦浮起瓢”。近两个月来,北京、上海、深圳、广州等地的房屋租赁价格平均涨幅都超过10%,其中部分房源价格涨幅甚至同比超过20%。租房住的人,大部分都是中低收入群体,所以房租上涨,对民生的影响更甚于房价上涨。
笔者认为房租上涨主要原因有四个:一是,4月中旬以来,以“国十条”效果立竿见影,商品住宅成交量明显下跌,一线城市和部分二线城市更是出现了大幅调整。政策主要打压的是投资投机性需求,但引发自住需求观望情绪浓重。其结果是,部分打算买房的首次置业者,以及卖了旧房还没购新房的置换型购房者,被迫暂且租房住。
二是,在大城市中,每年5-7月份都会出现一波住房租赁潮。需求者包括大学毕业生、外来暑期短期务工者、参加读研等各种培训班的人等。这些需求属于增量需求,刚性很强,不管租金高低,必须租到房子住。另外还有一个因素,这类群体需求的多是中小户型、中低租金的房源,甚至倾向于价格低廉的群租房,而这类房源比较稀缺,更易于涨价,如果一旦被“二手房东”操纵,则见风就涨。
三是,部分房产中介操纵市场,哄抬租金。相对于二手房销售市场,二手房租赁市场非常不规范,由于交易双方都不进行租赁合同备案,政府根本无法进行市场监管,好在近些年来房租比较稳定,炒房租的现象比较少见。近期住宅销售市场非常低迷,中介行业面临新一轮的生存危机,于是部分中介店利用短期内租赁需求旺盛的时机,不惜铤而走险,把住房租赁权当作房子炒作,低价从房东手中承租,高价转租给房客。
四是,前段时间,市场频传少数城市要开征房产税,部分房东担心持有住房的成本增加,于是提高房租以求保障,引起市场跟风。而一旦形成涨价风潮,则即使最终房产税暂时不出台,也会成为房东提租的一个借口。
近段时间房租大涨注定只是暂时现象。市场投机炒作确实能推高价格,但从根本上讲,商品价格变化最终取决于供求关系。近十年来,我国住房租金上涨显著慢于房价,从供应上分析,住房租赁需求不够旺盛、持续性不强。欧洲国家住房私有率平均只有50%左右,租房住的观念深入人心,而国人却普遍“重购轻租”,绝大部分人都将租房作为买房的过渡,再加上长期以来,我国住房租赁市场比较混乱,租客权益得不到保障,人们不愿意长期租房。
从供应上看,大城市中的租赁性住房供应总体充足。近几年住房销售市场中的投资投机客甚众,多数都用于出租,少数暂时空置;部分改善型家庭购买二套房后,往往也将首套房用于出租。问题在于供应结构失衡,中低租金的中小户型供应不足,近些年新建商品住宅户型偏大,而小户型比较集中的房改房小区、城中村由于旧区改造和市政建设拆迁而越来越少。所以,近年来在一些大城市中,群租房吃香。
国家已经注意到了这一问题,前段时间七部委联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,主要就是通过政府、单位、机构等有组织的建设和运营中小户型或宿舍型的租赁住房,以缓解青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难。当前各地正在紧锣密鼓的推进公共租赁住房制度建设,少数城市如重庆,已决定将公共租赁住房作为住房保障中的主导产品加以发展,至2012年,重庆市将新建3000万平米的公共租赁住房,这一大手笔惊罕。
此外,国家和部分城市还将制定规范住房租赁市场的相关政策和法规。与发达国家相比,当前我国住房租赁市场尚处于初级发展阶段,处于放任状态,自发的、分散的、无序流动的状态,尤其是市场供求不均衡、交易秩序不够规范、行业法制和政策不完善、租金率偏低。比如2009年底数据显示,上海市房改后的旧公房年租金率只有3.5%,而次新房仅有1.8%,远落后于国外5%~8%的率。房租大幅上涨不具有可持续性,下半年就会重归风平浪静。(责任编辑:殷俊红)
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