[摘要] 和二手房租金喊涨的虚火相比,南京二手房价格下跌已成为现实。根据对南京市个人二手房挂牌情况的统计,7月上旬和新政出台的4月中旬相比,全城各个区域的二手房价格都出现了程度不一的下降。其中,降幅最凶是浦口区,二手房挂牌价格下跌了21.9%江北9612元→7504元下降21.9%。
和二手房租金喊涨的虚火相比,南京二手房价格下跌已成为现实。根据对南京市个人二手房挂牌情况的统计,7月上旬和新政出台的4月中旬相比,全城各个区域的二手房价格都出现了程度不一的下降。其中,降幅最凶是浦口区,二手房挂牌价格下跌了21.9%江北9612元→7504元下降21.9%。
有的二手房挂牌价跌破5000元
无论新房旧房,浦口区的价格调整都位居全城之首。统计数据显示,今年4月中旬,浦口区个人二手房挂牌均价为9612元/平方米。当时,一批浦口新建商品房价格破万,二手房市场房源奇缺,一套二手房挂出来立即就有多位购房人争抢。
房产调控新政出台后,浦口区二手房挂牌价格一路向下,4月下旬挂牌均价就下滑到了8841元/平方米。这一价格调整远比新建商品房来得迅速。此后的两个多月里,浦口区二手房价格以每旬300元/平方米左右的跌幅进行调整,7月上旬挂牌均价下跌到了7504元/平方米。和4月中旬相比,挂牌均价下跌了21.9%。此外,一批桥北大盘二手房挂牌价格跌破6000元/平方米,部分大户型二手房挂牌价格甚至跌破5000元/平方米。南京友邦置业市场部经理李宁表示,新政前浦口区二手房成交均价在8000元/平方米9000元/平方米,而目前成交价格保持在7000元/平方米上下。
江宁10823元→10115元下降6.5%
二手房价6月探底后小幅上涨
有地铁南延线的通车利好支撑,新政后二手房价格总体降幅比较小,部分地区二手房价格不降反升。统计数据显示,今年4月中旬,江宁区个人二手房挂牌均价为10823元/平方米,岔路口等部分配套成熟区域,二手房挂牌均价则一度超过13000元/平方米。当时,江宁新建商品住宅价格突破15000元/平方米。二手房价格也水涨船高,一路高歌猛进。
新政出台后,江宁二手房价格大涨趋势被遏制,二手房挂牌均价在10000元/平方米上下震荡。6月中旬挂牌均价小幅下探到了9977元/平方米,但随后二手房价格小幅上涨。7月上旬统计数据显示,江宁区个人二手房挂牌均价为10115元/平方米,和4月中旬挂牌均价相比,下跌了6.5%。南京领域房地产经纪公司经理程勇表示,江宁二手房因为有地铁支撑,价格下调幅度很小。不过,由于价格上的坚持,江宁二手房成交量一直在谷底徘徊。
河西17919元→15993元下降10.7%
二手房价波动以奥体板块为代表
位于建邺区辖地范围内的河西板块,向来是南京楼市的风向板块。统计数据显示,4月中旬建邺区个人二手房挂牌均价达到了17919元/平方米。当时,河西一批拟将开盘的项目,预期销售价格逼近25000元/平方米。
新政出台后,建邺区二手房价格下降很是明显。5月中旬二手房挂牌均价就下调到了16000元/平方米,这一迅速下降,导致新建商品房在开盘时,也被迫下调开盘价格。5月以来,河西数家楼盘开盘价格下调到了18000元/平方米左右。7月上旬,建邺区个人二手房挂牌均价为15993元/平方米。和新政前相比,挂牌价格下降了10.7%。裕兴不动产千屋店经理王祥表示,建邺区房价波动以奥体为板块代表,奥体二手房在新政前成交价格区间在17000元/平方米23000元/平方米。目前,成交价格区间在14500元/平方米20000元/平方米。二手房成交价格降了2000元/平方米左右,实际降幅超过了10%。
鼓楼区18157元→17119元下降5.7%
二手房挂牌价仍居全城前列
城中物业的抗跌性在此次调控中得到了完美体现。统计数据显示,4月中旬鼓楼区个人二手房挂牌均价为18157元/平方米,其中部分次新二手房的挂牌价格超过了30000元/平方米,个别二手房源挂牌价格逼近40000元/平方米。由于鼓楼区辖区内老小区众多,在这批老小区小户型二手房的平均之下,二手房挂牌价格仍然位居全城前列。
新政出台之后,鼓楼区二手房价格有小幅度的波动。老小区小户型二手房挂牌价格基本维持在15000元/平方米左右,次新房源则有1000元/平方米的降幅。7月上旬统计数据显示,鼓楼区个人二手房挂牌均价为17119元/平方米,相比4月中旬挂牌价格下降了5.7%。江苏中广置业城北区经理樊小红表示,尽管鼓楼区次新房源有1000元/平方米的降幅,但是市场成交量依旧惨淡,基本上处于有价无市的尴尬局面。
玄武区16029元→14848元下降7.4%
不少二手房主扛着不愿意降价
玄武区的二手房价格同样比较坚挺。统计数据显示,4月上旬玄武区个人二手房挂牌均价尚只有14044元/平方米,4月中旬随着新政的出台,一批二手房井喷面世,挂牌均价也一下子上涨到了16029元/平方米。
新政出台之后,玄武区二手房价格有了轻微下调。4月下旬,玄武区个人二手房挂牌均价下调到了15338元/平方米。此后的两个多月里,玄武区二手房挂牌均价一直维持在这个水平,鲜有波动。7月上旬,挂牌均价为14848元/平方米,相比4月上旬下降了7.4%。尽管统计数据显示挂牌均价下调了7.4%,不过在一线地产经纪人眼里看来,玄武区二手房价格变化幅度很小。南房置换太平桥南店经理郭加乐表示,玄武区二手房成交价格降幅大概在5%。目前市场成交清淡,二手房业主扛着价格不愿下调。
栖霞区12144元→10745元下降11.5%
二手房价调整主要是在仙林
尽管有地铁二号线支撑,不过人气寥落的仙林板块在此轮调控面前,价格调整仍然比较明显。受仙林板块影响,整个栖霞区二手房挂牌价格下调也较为明显。统计数据显示,4月中旬,栖霞区个人二手房挂牌价为12144元/平方米。调控政策出台之后,二手房挂牌价格就应声而落,4月下旬就下降到了11269元/平方米。到了7月上旬,二手房挂牌均价更是下调到了10745元/平方米,调整幅度达到了11.5%。
南京分众不动产总经理钱峰表示,栖霞区二手房主要集中在城北和仙林两大板块,其中城北区域二手房价格较新政前有小幅回落,尤其6月下旬开始有一定松动,次新二手房在12000元/平方米上下,较此前13000元/平方米左右下浮7%。仙林板块二手房成交价则有将近10%的回落,由新政前的1300014000元/平方米降至目前的12000元/平方米左右。
下关区13640元→12615元下降7.5%
1995年以前的老小区单价万元
下关区的二手房价格波动幅度也比较小。从统计表格上来看,下关区个人二手房挂牌价格几乎是一条直线,新政出台后的波动幅度很小。4月中旬挂牌均价为13640元/平方米,两个多月后,7月上旬的统计数据为12615元/平方米,降幅仅为7.5%。
南京瑞居不动产下关分公司经理袁方表示,新政前后下关区二手房成交价格变化并不大,新政前该区域整体均价在1200013000元/平方米,新政后整体成交均价依旧能保持在12000元/平方米左右。其中,1995年以前的老小区价格在900011000元/平方米,1995年后的小区均价1100013000元/平方米。
白下区17079元→15700元下降8%
二手房成交量明显减少
统计数据显示,4月中旬白下区个人二手房挂牌均价为17079元/平方米,6月下旬价格一度下调到了14852元/平方米,不过到了7月上旬价格又略微反弹到了15700元/平方米。相比之下,4月中旬到7月上旬,白下区个人二手房挂牌均价下跌了8%左右。
南京裕兴不动产突破店经理郭金海表示,新政后白下区二手房成交量较少,因此成交价格变化不大。较繁华地带比如新街口,由于利于出租,房主宁愿转售为租也不愿意降价。因此,白下区二手房实际降幅仅在8001000元/平方米,降幅在5%以内。
雨花台区12800元→10622元下降16%
2000年以后房源价格下调最明显
距离市中心较远,又缺乏城建配套利好,雨花台区二手房在此轮调控中,下调幅度位列全市第二,仅次于浦口区。雨花台区二手房价格的明显下调,让不少人士感到吃惊。
统计数据显示,4月中旬雨花台区个人二手房挂牌均价为12800元/平方米,7月上旬挂牌均价下调到了10622元/平方米。两个多月的时间,二手房挂牌均价下调了16%,调整幅度甚为明显。南京家必隆房产安德门分公司经理姜峰表示,雨花台区二手房整体成交价格新政前后下降幅度在2000元/平方米左右,尤其以2000年以后的房源较为明显。新政前,2000年后房源平均单价能达到1400015000元/平方米,目前在12000元/平方米左右,部分房源下调幅度能达到3000元/平方米。
秦淮区15731元→14702元下降6.5%
二手房价格大多保持不变
新建商品房上市量稀少的秦淮区,二手房市场表现出了罕见的坚挺。统计数据显示,秦淮区4月中旬个人二手房挂牌均价为15731元/平方米,此后二手房挂牌均价经过了缓慢的下跌,7月上旬挂牌均价调整到了14702元/平方米,下降幅度仅为6.5%。
南京坤驰房产总经理孔烽表示,秦淮区新政前后二手房价格实际成交价格变化很小。部分房源有小幅降价,下降幅度仅在300500元/平方米之间。大多数房源价格保持不变,其中皇册家园等新小区房源二手房价格在1800020000元/平方米以上,上世纪90年代的二手房价格也在1200013000元平方米之间。
【全城】
一天成交不到60套二手房市场仍在胶着
挂牌均价的不同程度下调,并未打开成交的阀门。由于买卖双方的心理站位差异,二手房业主只愿意接受价格的微调,而二手房购房者则期望能有大降。满堂红南京置业市场部主管李媛表示,目前二手房市场上买卖双方心理价格落差很大,短时间内市场成交难有起色。
南京网上房地产统计数据显示,相比新政前每个月8000套上下的成交量,6月南京二手房成交量只有2731套。7月上旬,二手房成交量也只有594套,平均一天不到60套。二手房市场已经深陷成交谷底,市场博弈仍将在一段时间内延续。(作者:朱福林)
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