[摘要] 数据显示,南京目前主城区房屋租金平均增长了15%左右,涨幅最大的在江宁,地铁一号线周边的房屋,租金涨了接近40%。
数据显示,南京目前主城区房屋租金平均增长了15%左右,涨幅的在江宁,地铁一号线周边的房屋,租金涨了接近40%。
原来一套莫愁新寓三居室的房子一个月租金在1600~1700元左右,现在已经在不知不觉中涨到了每个月2000~2100元,甚至还有的房源月租金报价更高。和莫愁新寓一桥之隔的汉中门、石鼓路等附近的房子,因为房龄相对比较新,目前一套三居室的月租金更是已经涨到了每个月2800元左右。一直不被中介公司重视的租赁市场,此轮调控过后,依然保持稳定,甚至出现上升的迹象。
“新国十条”“津十条”相继出台后,市场上很多刚性需求者选择观望,推迟买房,租房便成为不二选择。记者在采访中发现,五六月以来中介机构租赁业绩迅速攀升,成为支撑公司运营的重要收入。专家表示,未来中介机构应重视买卖与租赁两大业务的平衡发展,这样才能应对更强烈的市场波动。
■数据
租金涨幅15%左右
据我爱我家统计数据显示,租赁市场方面,6月份比5月份房源增加了10.89%,客源增加了3.42%,成交量增加了31.46%,供求比为1.95∶1。与2009年6月同期相比,房源增加了77.35%,客源增加了50.82%,成交量增加了62.36%。从成交量上看,6月的市场延续了5月的强劲势头,成交量继续大幅提升。
在成交量上涨的背景下,房屋的租赁价格也在上涨,很多有租房经历的市民都有所感受。
记者走访的多家中介门店公布的租赁信息显示,南京目前主城区房屋租金均有15%左右的涨幅。2003年,主城区老小区的租赁房价格在900~1000元/月之间,到2005年这个价格已经涨至1200~1300元/月,如今要在主城区租个两居室的房子租金为1400~1600元/月。从历年的上涨幅度来看,还算比较平稳的,并没有出现暴涨的现象。
记者发现,同样的户型,较之去年,今年上半年的房租至少涨了15%至20%,而近3年来新街口附近的房租的涨幅也基本维持在这个水平。朱女士表示,“物价不停地涨,钱存在银行里等于赔钱,还不如买房子租出去赚钱。”而目前涨幅的就是江宁,距离地铁一号线10以内的房源,最近几个月房租都在不同程度地上涨,涨幅基本达到40%左右。一位业内人士透露,不少拆迁户手头有大量房源,全靠租房营生,原来的房租普遍偏低,借着地铁的开通,于是互相攀比着上涨房租。
但也有中介表示,部分业主并没有“很过分”地涨价,有的甚至还可以砍价。
■现象
精装修房涨得
走进南京中广置业莫愁新寓店后,短短的10内,门店工作人员就接待了3通询问租赁的电话,两位到店的租房者。工作人员告诉记者,他们负责的经营范围基本在鼓楼区和建邺区两个区域。
“建邺区的租赁市场一直不温不火,建邺区的房源基本走两个极端,一种是毛坯房,一种是精装修,面积都比较大,离市区也比较远,好在地铁现在方便了,不过这的租赁价格总体变化不大。”南京中广置业莫愁新寓店店长石平告诉记者。例如奥体新城一套90平方米的毛坯两居室,目前月租金在每月1900元左右,与新政前后相比较略有涨幅,但不明显,价格浮动在100元以内。
不过,中介人士告诉记者,近日一些老房子的租金涨幅令很多“租房族”一时间手足无措。
余先生是审计学院今年刚毕业的大学生,工作地点在新街口附近,月收入在1500元左右。为了不至于到毕业租房旺季找不到房子,在4月份还没有毕业的时候他就在迎春里找了一间合租房,月租金550元。“因为钱周转不过来,当时和房东说好是月付,可是到了6月份,房东跟我说要将房租涨到每月800元。”余先生说。这么一算,余先生每个月的工资一半以上都要来付房租,目前他正在考虑换房。
“白下区单身公寓香格里拉精英会,一套50平方米左右的房子,月租金大概在2200~2300元左右。而在4月份之前的月租金大概在2000元左右。”中广置业瑞金路店工作人员告诉记者。
记者采访多家中介发现,基本上装修好的房源涨幅,且最抢手。就户型来看,单身公寓受关注程度,涨幅也很大。另外,单身公寓的租赁人群相对优质,基本上是收入高工作稳定的人群。中广工作人员表示:“五六月份的涨幅最快,目前精英会里面已经没有房源出租了。”
何先生去年刚到南京上班,目前在珠江路有一家自己的电子产品门店,月收入万元左右,因为考虑到离工作地点比较近,他在丹凤街木马公寓租了一套28平方米的单身公寓,月租金2000元左右。而他的朋友上个月也在木马公寓租了一套单身公寓,但目前的月租金已经涨到了2500元。
原因一:“租房族”大批出现
顺驰不动产门店的经理徐亮表示:“房租涨价的原因主要是目前供需不平衡导致的租赁市场房源紧张。”根据顺驰不动产去年年底做的一份市场调查显示,南京的房屋供需比例为1:3.6。也就是说,一套房子,有将近4个人在抢,其中包括买卖和租赁需求,最终价优者得。
大部分中介人士认为,买卖市场的停滞不前,导致了租赁市场房源紧张,供需失衡。随着新政之后楼市调控的逐步深入,很多投资客为了规避风险,伺机抄底抛售房源,这部分房源中部分板块的可租房源减少,再加上买卖市场低迷,很多购房者仍处在观望状态,推迟买房计划,选择租房过渡,自然加剧了租赁市场上的供需矛盾,推高房价则在情理之中。
除此之外,拆迁户暂时租房过渡也是“租房族”中的一批大军。2009年,南京老城南拆迁,将近30万户拆迁户大军为租赁市场输入了海量人群。“当时整个南京就是个大工地。”徐亮说,“升州路、夫子庙、秦淮区的钓鱼台等多处拆迁必然会造成新的租房需求。”目前,江东门、集庆门附近都在拆迁,拆迁户的增多也是造成房租涨价的一个重要原因。也有人认为,近期正逢大学生毕业,毕业潮的来临间接推动了房租价格上涨。7月份,南京高校毕业大学生涌入社会,就拿鼓楼区莫愁路附近的审计学院、晓庄学院、中医药大学的毕业生达3万多人,其中将近1/3的学生都选择留在南京,因为对于周边的环境比较熟悉,选择在莫愁新寓、凤凰西街等地区租房的学生不在少数,因而推动了周边的房屋租金。
原因二:中介公司囤房
记者在走访中发现,部分以加盟形式的房产中介近日开出的房屋月租金比一般的中介相对要高。很多小中介除了加盟形式外,因为不具备经营资质,选择挂靠大的房产公司,虽然名称是一样的,但各不相干,相互竞争比较明显。这些中介的业务一般有纯粹经营公司的,也有部分业务是,部分业务是买卖的。
南京汉中门大街上一家加盟形式的房产中介,在汉中门、南湖、夫子庙等地区都有自己的楼。该中介的工作人员告诉记者,汉中门大街附近的鸿业大厦中许多楼层都是他们公司包下来的,该公司将大厦中的套间隔成了六七套小房间,每个房价月租金为500~600元,近期正在调整价格计划涨价。记者算了一下,一套三居室的套房月租金目前可以达到3000~4000元有余。这样的中介还有很多,囤积住房,待价而沽,获取利润化的同时,也有劝说房主跟风涨价的中介不为少数。
“所以我们一般和业主签订的协议,至少是3年时间,但最长也不会超过5年。”原来自己在南京一家知名房产中介公司做业务经理的王先生说。今年4月份的“国十条”楼市调控新政出台之后,房屋买卖生意顿时一落千丈,5月份开始做“房屋管家”的业务总经理,专心做“公”。记者了解到,他一个月不到,已经盘了9套毛坯房了,现在装修好的5套房子,已经租出去了,另外4套正在装修,也被房客预订了2套。公司在前年就开始这样操作,现在已经总共“囤积”了80套这样的房源,此前的房源也主要集中在河西区域,今年才开始扭亏为盈。
有业内人士算账说,以手上存有河西这样100套的租赁房源为例,一套房子如果每年的差价在1.2万元的话,一年就是120万元,按照每套房子租赁期限在4年计算,前两年是收回成本,后两年的回报收入为240万元,剔除公司运营成本,每年的净利润并不是太高。
记者手记:房租暴涨或抵消调控效果
针对租赁价格的突然上涨,新华社文章援引专家观点指出,房价未见大幅下调,房租却不断高涨的现象,很容易让人们质疑房地产调控的效果,从而影响政府进一步调控房地产的决心,这也许正是某些利益集团在政府房地产调控之初,就大肆炒作房租上涨的目的所在。
“房租暴涨空间还有,但也不是无止尽地涨。”徐亮说,“很多年轻人都在算一笔账,5年内房屋租售比太离谱的话,不如选择买房还月供。”目前南京的租售比大概在1:560,北京、上海等一线城市的租售比约在1:600。当房租继续上涨下去,租售比降低到一定程度,很多“租房族”认为,不如选择买房月供。毕竟,租房5年内资产是不断消失的,而买房资产也许会不断地。这就需要租房族更多地根据自身的情况去选择,究竟是租房还是买房。
而作为投资客,也要考虑到收回成本的年限长短再做考虑。例如欧尚附近西祠胡同的一套20平方米的单身公寓,1200元的月租金,大约15年后能收回成本。
记者获悉,南京下半年买卖市场新推房源3.4万套,有关专家表示,开发商遭遇降价压力,南京楼市下半年成交价格或将步入下行通道,而信马由缰任由房租暴涨,势必反逼租房者和持币观望者转向购房释放刚性需求,必然纵容鼓励炒房客卷土重来,疯狂反拍变本加厉,进而掣肘抵消甚至葬送来之不易的本轮楼市调控的初步成效。(周回 陆春花)
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