江苏新规:二房东私自转租 差价须上交大房东
昨日，省高级人民法院发布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，就未办产权证房屋出租、一房多租使用权归谁、优先购买权怎么行使、“二房东”转租行不行、租房装修权益界定、租赁合同解除等热点问题，统一了裁量标准。今后，房东把住房、商用房出租而产生的合同纠纷案件，都按这个规定执行；不过，按国家福利政策承租公有住房以及转租该住房产生的合同纠纷，不在此列。据了解，这是近10年来，我省关于城镇商用房、住房租赁问题出台的第一个系统性、规范性的专门文件。
“优先购买权”是有条件的
租房纠纷在市民生活、经营中很常见，这里为便于理解，假设出租人是方先生，即房东；承租人是成先生，即租房者；第三人是王先生。
租房的成先生看上了房东的房子，想买下来，在同等条件下，他就有这套房子的“优先购买权”。法官表示，如果房东擅自把房子卖掉，成先生可以要求房东赔偿损失。这里的“同等条件”，指的是同样价格、房款支付方式等。如果都是50万，成先生首付20万，王先生首付30万，那么，成先生除非首付加到30万，不然就不能满足这个同等条件，也就没了优先购买权。
值得一提的是，如果房东能证明他与王先生存在亲属关系或其他特殊的关系，这种关系是独有的，足以影响到房东以更优惠的价格、付款方式等来卖房，成先生同样没有优先购买权。
“二房东”私自转租牟利，没门
日常生活中，市民经常遇到租出的住房、商用房被转租的情况，产生的纠纷也较多。法官介绍说，根据最新出台的规定，如果租房子的成先生未经过房东同意，就把房子转租给王先生，自己当起了“二房东”，房东要求法院确认这种转租无效，是行不通的。但如果房东以此要求解除与成先生之间的租房合同，法院会支持。这时，大房东要“二房东”返还向王先生收的超额收益，法院应予支持。比如，房东1000元把房子租给成先生，成先生1300元租给王先生，一旦房东与成先生解除合同，那成先生多收的300元要归大房东所有。这里需要明确的是，除非房东同意，“二房东”不能通过转租牟利。
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