高地价造成豪宅“扎堆” 南京最多消化10万平

2006、2007年，大户型豪宅总销售量为7.6万平方米，而仅雅居乐花园一家今年就上市10万平方米豪宅。在宏观调控愈发紧密之时，开发商为何仍旧乐于争做大户型，并且还越做越大？[延伸阅读]南京豪宅"大战"即将打响

对此专家分析称，2007年地价的昂贵是08年主城区豪宅扎堆的主要原因。今年上市的豪宅大多是在去年拿地的，那时正是拿地最“疯狂”的时候。比如，三汊河地块最终“疯狂”到被交通置业以底价13倍的价格拿下。随后，“疯狂”的行为产生了“疯狂”的后果，不少地块的地价都贵过了同期同地段的房价。所以高额的地价成本，使得拿地企业不得将自己的产品定位成“大面积加高单价”的豪宅。

买方调查：只有一成豪宅是外地人买

据一家民间研究机构的调查，南京豪宅的客户来源主要以南京本地居民为主，其中区域分布主要集中在鼓楼区、白下区和玄武区这三个经济发展情况良好的区域。部分项目也有一定外地居民或外籍人士购买，但不足10％。.[延伸阅读]南京部分楼盘悄涨价 市民质疑：不是拐点吗？

在这些客户中主要以私营业主、高校教师、科研机关工作人员、高级专业医生、金融行业主管、民营或外企的高级职员或高管，少量为政府高级官员和国企高层领导者以及部分外籍人士。客户购买高端物业主要用于自住，改善原有的居住环境和居住条件的比例超过了80%。

研究机构对其他城市的研究发现，北京、上海这样的大都市房地产高端市场是面向全国甚至全球的，拥有很强的外来购买力支撑。而作为南京同类省会城市的杭州对浙江省内其他城市的辐射力也要强于南京对江苏省内的辐射能力。

专家观点：南京最多消化10万平米

“因为在南京，为主城豪宅埋单的人并没有上海、杭州等城市多。即便作为省会城市，南京对周边如苏州、无锡等地的辐射力也有限，而本地市场有限的购买力显然无法支撑日益增加的豪宅供应量。”南京主城用了两年才消化掉7.6万平方米豪宅，一年上市52万平方米的豪宅该如何消化？[延伸阅读]主城52万平豪宅今年上市 专家称市场消化需5年

对此，研究机构专家分析，2008年主城豪宅销售情况不容乐观。该机构专家算了一下，按照07年高端物业别墅项目中20%可能转化成为潜在购买主城大面积高端物业客户群计算，大致可有3.5万平米左右的购房需求。同时根据年均销售量的增长幅度15%计算，预计今年销售量上难有大幅度的突破，正常增长的话，此类物业的销售量将在10万平米左右。

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