楼市挺进“熊市第二阶段”中小房企生存堪忧

从9月7日到9月9日，被万科(000002)公开澄清为“网友杜撰”的《万科松山湖会议纪要》，“风靡”整个房地产业内，成为众多业内人士的“必读文件”。 “心照不宣。”一位不愿透露姓名的房地产开发商负责人告诉本报记者他的“读后感”：没有必要去追究这个材料是否真的出自万科，但其中的大部分策略我都认可，实际上很多房企(看看那些房企的困境)也是这么做的，出货回款、积累资金等待地价下跌、降价利于市场长远发展，以万科为首的主流开发商已率先行动了。

9月9日万科公告，公司2008年8月份实现销售面积47.4万平方米，销售金额40.7亿元，分别比上年同期减少32.8%和35.2%。业绩压力尽显。

上海北孚地产研究所副所长刘光东指出，对有全年业绩目标和销售压力的主流开发商来说，剩下的时间已不多。如果说年初极少数开发商通过小幅度优惠试探市场的话，如今只剩下“金九银十”的最后机会了，会有越来越多的主流开发商选择各种方式调整价格出货，没有试探的机会了。

另一方面，曾经被主流房企炒得火热的土地市场上，已经不见了曾经争相夺取地王的主力们，土地流标频现，拿地的多是些曾经很少露面的中小房企。

上半年，万科新增项目主要依靠合作获取； 金地集团(行情 股吧)(600383)“在2008年并未扩大土地储备”； 招商地产(行情 股吧)(000024)也仅新增了两个项目的土地储备。

主流房企“多卖楼不(少)买地”的背后，隐现大鳄们回笼资金准备过冬的默契。

出货，抓紧出货！

万科这次又做了回“带头大哥”。

8月底开始，万科中秋促销活动从其上海在售的8个楼盘开始，包括金色雅筑、花园小城、白马花园、金色里程、燕南园、万科深蓝、四季花城、金色城市。其中白马花园售价相当于开盘价的8.5折，四季花城有9.5折左右优惠，促销力度最大的金色雅筑在综合折扣和总价优惠后，售价相当于打了8折左右。

与年初万科率先降价促销时呼应者寥寥不同，这一次，万科只是稍稍带了个头，其他多家主流房企纷纷瞅准机会跟进，幅度一个比一个“舍得”。

杭州本地一家主流开发商——金成集团宣布，今年9月10日开始到9月16日，推出“教育地产五周年庆置业计划”，除针对教育界和大学毕业生置业者推出的各项优惠之外，附加购房三年增值方案。

“在活动期内购买金成旗下楼盘指定房源的客户，享受3年后无理由退房，并获得30%增值款，涉及3个在售楼盘的100套房源。”相比万科8.5折甚至7.5折的价格优惠，这家杭州本地房企“毫不示弱”。

就在金成集团高调推出优惠措施的前一天，9月8日，杭州数家地产企业也借着喝茶聊天，谈论地产寒冬的应对方略。包括资金雄厚的两家地产商在内，都为广告费用发愁。“越是销不动的时候，就越要投广告，现在的广告营销费用都是要现金结算的，吃不消。”据参与讨论的其中一位地产商透露，营销费用基本占销售金额的3%，以一个大盘算，广告就要现金支出几千万。

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