谁拿下了烫手山芋 上海住宅用地出让市场回顾

２００７年上海住宅用地出让市场回顾

２００７年，是宏观调控以来上海房价上涨最为迅猛的一年；是４年以来，上海住宅用地供应量的绝对数字最多的一年；更是地价冲天，区域性地王频现的一年。“面粉贵过面包”的神话，在去年上海的住宅用地争夺战中成为家常便饭。

但是自去年年底，随着“第二套房贷”政策的出台，随着上海楼市在成交量上迅速遇冷，土地市场的火爆也戛然而止，天价拿地的仁恒、龙湖等开发商无奈接获了一场疯狂接力赛的“最后一棒”。

但以“面粉贵过面包”的勇气豪夺地块毕竟限于一些一线明星的个别行为，就整个上海住宅用地出让市场而言，目前的现状仍是“巧妇难为无米之炊”——今年上半年住宅用地仍旧是众多开发商饥渴的对象。

一度疯狂的地王争夺

近几年来，上海城投致力开发的新江湾城，在去年成为一个开发商明星走秀的舞台，众多地产大额齐聚新江湾城，并两度“争”出上海住宅用地的“地王”。

最后登顶的拿地明星

去年，上海的开发商迎来了新江湾地块集中上市的小高潮。6月21日，9号公告中的新江湾城D1地块开标，创下当时新江湾城楼板价新纪录——经过仅6分钟的竞价，新江湾城D1地块价格从开始时的5.16亿元迅速定格在12.6亿元，买家是绿城集团。按照12.6亿元的价格计算，该地块的楼板价达到12500元/平方米，是2006年华润拿下C2地块楼板价的两倍。当时，新江湾城的新房在售价格为15000元/平方米。绿城以仅低于周边在售新房报价约10%的价格拿地，引起业内一片哗然。

不过，真正的天价还在后头。

11月8日，新江湾城D3地块开标，采取暗标形式，仁恒以高出底价一倍多的竞标价——13.01亿元，在众人的惊叹声中夺标，成交楼板价高达20000元/平方米，较几个月前绿城拿地的楼板价高出了60%。当时，就有业内人士戏称绿城找到了“垫背”的。而区域内的开发商也对房价的上涨空间充满了信心——9月份，合生江湾国际公寓有一批房源以18000元/平方米的价格售罄。在D3地块以20000元/平方米楼板价拍出以后的一周，合生江湾国际公寓新一批房源开盘了，价格直涨三成，达到24000元/平方米。

12月份时，“第二套房贷”细则得到了加强，处于完全兴奋状态的土地市场，也随着住宅市场的行情聚变而冷静下来。于是，仁恒拍下D3地块，相当于接住了去年住宅用地的“最后一棒”。

然而，仁恒并不孤独，因为勇夺“最后一棒”的还有重庆龙湖以及保利地产。

新江湾城D3地块天价成交的同一天，传奇女富豪吴亚军旗下重庆龙湖地产以15.4214亿元总价，每平方米万元以上的楼板价，摘得其在上海第一个住宅地块——青浦赵巷的“特色居住区8号地块”，此举刷新了上海外环以外郊区地块的楼板价纪录。当时，青浦新城在售公寓价格约在7000元/平方米。

之前，在2007年8月开标的2号公告中，宝山区的4幅纯住宅用地由保利集团获得3幅，竞标的金额达到32.4亿元人民币，初步估计，宝山顾村菊太路A、B、C地块的楼板价已达6300元/平方米——与当时周边在售的新房售价几乎持平。

成交低迷的风险几何

不少人认为，在上海，2007年以前拿地的开发商不太会遭遇房价可能逆转带来的风险，但2007年的上海土地市场实在太过疯狂，假如房价真有“拐点”出现，去年在上海高价拿地的绿城、仁恒、龙湖以及保利都将面临亏本的危机。

事实究竟如何？记者对上述一众明星的高价地块进行了实地探访，同时，上述开发商的个性特征又极其明显，所以，以记者的观点，不同的天价地块的命运将差异极大。

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