易宪容：深圳“断供潮”不可能发生

这几天，深圳楼市断供被热炒得十分火热。一些媒体称该事件是如何严重，严重到如何影响当地经济、如何影响国内商业银行体系、如何影响国家的金融安全。但实际上，我认为深圳楼市按揭贷款断供仅是个孤案（南方都市报7月17日刊发的《楼市“断供潮”调查》也说明了这一点）。其实即使假定真的出现这样事情，也不值得大惊小怪。

有人认为，随着深圳房价下跌，深圳短期内会出现断供潮。因为，在他看来，2005年到2007年之间深圳房地产市场的投资者比例在35%左右。而投资者的比重过高，只要房价下跌过快，就会让这些投资者面临着断供的危险。

在这里有几个概念得分清楚，一是从2005年7月到2007年7月，深圳的房地产市场价格上涨多少，而近一年来深圳的房价又下跌了多少。而近一年来下跌幅度低于前两年上涨幅度时，那么房地产投资者断供的愿意就不会太大，因此，房价下跌根本就没有到这些投资者的止损点。只不过对于2007年上半年进入房地产市场的投资者来说，其房价炒得过高，泡沫成分过大，因此，其面临的断供的风险也就较大。但无论是从时段来分，还是从比重来分，这个时期进入房地产市场的投资者比重不会太大。因此，即使这个时期房地产投资者都选择断供，也不至于形成断供潮，因为其人数十分有限。

而且即使是这个阶段进入市场的投资者，也并不是每一个人都会选择断供的。这就是为什么即使出现断供现象，但深圳的银行体系仍然把住房按揭贷款看做是优质资产，其不良率不足1%.所以，所谓深圳出现断供潮只是虚张声势，而不是什么大不了的事情。因为，作为一个孤案，商业银行早就有所准备。因此，银行这些非预期的损失早就用银行资本覆盖了。这也就是为什么有人称将出现断供潮而商业银行能够处变不惊。

在这里，市场上流行一种错误观念要予以纠正。在不少人看来，如果出现断供潮，该风险商业银行要承担，投资者也可承担，但这对自住性购房者不公平。其实，风险与收益的对称性，对自住性购房者来说也是一样的。但是，对于自住性购房者来说，即使房价下跌，由于其收入水平没有改变，其断供的可能性不会太大。假定所谓自住性购房者要选择恶性断供，认为这样是有利可图，那么这种自住性购房者已经转换为投资者，其角色选择不同，承担风险也不一样。

还有，假定深圳真的出现所谓的断供潮，会不会向全国蔓延而影响中国经济及金融体系？其实，这种担心是没有必要的。由于房地产是不产动，房地产市场都是一个个分割的市场。因此，在这些不同的市场，其房地产市场的泡沫程度是根本不同的。比如，就目前许多二、三线城市房地产市场的价格而言，由于这些城市房价上涨幅度不大，因此，其调整要到商业银行承受风险的程度还有很大空间。也就是说，要让全国房价普跌到商业银行承受风险的程度还有很大距离或大量负资产业主出现。因此，近期国内出现全国性断供潮几乎不可能。

总之，深圳所谓的断供潮不可能发生，即使发生了也不过是几个孤案，不值得大惊小怪，也不要用这种断供潮来要挟政府改变目前的房地产市场政策，让中国房地产市场重新成为一个炒作投机的市场，让房地产开发商大获暴利。

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