地产开发商规避"调控寒冬" 转向二、三线城市

中国二、三线城市，或已成为地产商规避“调控寒冬”的理想阵地。

无锡市无疑是长三角地区一个值得关注的范本。在7月6日召开于无锡的中国房地产高峰论坛中，几位国内地产“大佬”的发言里，均提及了无锡市长谈到的“幸福指数”。

“无锡市领导介绍了无锡的情况，按面积算，无锡只相当于北京的一个
区，但去年GDP全国排名第9，和北京只差几位，北京任何一个区都比不上无锡，但是无锡的房价却很便宜。”北京市华远集团总裁任志强表示。

北京国际城市发展研究院院长连玉明对本报记者介绍：“人均GDP接近10000美元的无锡，其平均房价刚刚突破5000元/平方米，北京的人均GDP是7000-8000美元，但是房价已经是15000多，可见无锡市人民的幸福指数有多高。”

需求不受宏调影响

北京市银信房地产有限公司董事长张民耕亦对本报表示，无锡去年的人均可支配的收入突破了20000元，按房价均价6000元计算，一套100平米的房子60万，只是一个三口之家年收入的十倍。“北京、上海这类城市，购房潜力不如无锡这样的二线城市。”

抑制一线城市地产发展，除了房价与购买力因素之外，自然还有土地的制约，大城市的现实情况显而易见，可用的土地越来越少，逐步走向稀缺。

北京万通地产股份有限公司董事长冯仑坦言，目前全国住宅均价8000元以上的城市，都有一股向下的拉力，人均GDP在4000美元左右的城市，其房价依旧在上涨，因为这些城市城市化进程相对较慢、他们有拆迁、改善居住和城镇人口增长带来的住房需求。

作为城市战略专家的连玉明也对本报分析道：“世界的城市化进程的一个模式，首先是先积聚，然后辐射，先大城市，然后是中等城市，目前中国的城市化程度已经达到44%左右，在40%-60%之时，就进入由大城市辐射中等城市的周期之中。

为了触摸中国城市化进程调整的脉搏，张民耕曾做了一次尝试。

“前几年我到山东，选择了离海岸线200公里以外，经济相对落后的菏泽盖房子，当时菏泽没有小高层，没有电梯住宅，住宅区内没有园林和管理，我们带去的是开发水准和北京旗鼓相当的产品，菏泽的需求一下子就迸发出来。”

张民耕分析，二三线城市对住房需求是极为实在的刚性需求，当地乡镇的农民和商人有钱以后都到县城购房，而县城人有钱以后就到地级市，地级市的富人前往省城发展。

“二、三线城市不仅有内在的需求，同时这个需求受宏观调控影响较小，中型城市，比如无锡受宏观调控的影响就不是很大。二、三级城市会成为住宅市场的坚实基地。”张民耕说。

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