商业地产开发关键的几点

地产刀客的博客

商业地产在中国目前发展迅速，全国各地包括二线城市，三线城市正是热火朝天，打着提升城市商业水平的口号大兴土木，开建大型商业地产项目，然而好多开发商都是以住宅物业出身，跟开发地产模式一样只顾及自己的利益，盲目开发，导致过度开发市场，以至于项目成活率低，造成很多不必要的浪费。

由于商业地产开发利润率极高，是住宅利润的2-3倍还多，以至于许多开发商都从单纯的地产项目转向开发综合商业地产，然而需要注意的是，商业地产开发风险极高，需要投资的资金也很多，这就要求开发商要非常有实力，这也同时是好多商业地产为什么中途停工夭折的原因。就一个城市来讲，一定的消费群体只需要一定量的商业体量，而开发商若只看到利润，而没有对整个城市的商业市场份额进行调查，没有进行科学的市场定位，消费能力调查，消费群体定位，就盲目开发，过度开采，其结果只有一个，那就是劳民伤财。市场不是一个无限大的蛋糕，并不是说谁进来都能份一块的，所以要想使商业地产做活，这就要开发商必须注意几点：

一、入市良机

在开发商立项前，就必须对当地消费水平，商业发展情况，个产业结构在当地市场所占份额，以及当地消费习惯，市民整体收入水平以及现存主要的商业项目进行分析调研，看这个城市是否还有没有能力，有没有好的地段再来容纳一个商业项目，在这里还要注意一点就是这个城市的商圈成熟度，如果在这个城市中已经有几个大型的商业项目几足鼎立来支撑城市的成熟商圈，而且已经形成白热化的程度，那么就没有必要再开发了。负责只会以失败而告终。

二、商业项目的定位

若分析在一个城市中还有开发的机遇后，那么就要着手考虑准备做什么形式的商业项目了，是专业的批发市场，还是步行街，还是一站式的SHOPPING PARK。这都取决于对该地区商业机构的分析，还要结合本地产业结构，交通等。若该城市交通便利，且有当地产业做支撑，可考虑做专业化的批发市场，，而且该专业的批发市场还必须要一本地产业批发集散为准，那么选址也应该在交通发达，物流便利的地方，像郊区比较好，具体还要看城市的具体情况。如果考虑一举占据全市商业地位，则就要考虑建大型的一站式购物中心。

一站式购物中心在美国等发达国家90年代都已经成熟了，在中国2000年陈智的铜锣湾广场华发北店开业，算是中国第一家SHOPPING PARK。就陈智的铜锣湾为例，目前也是正处于告诉发展阶段，期商业模式中购物已经不是最重要的功能，期购物中心里面，还包含有餐饮，休闲，娱乐，商务等都已经占据相当大的一部分。也就是说大型购物中心能够满足不同层次消费者的不同需求，与传统商业相比，肯定是商品结构更全面，功能更强大，更具有竞争力。

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