房产PE抄底楼市难找退路 进时房市会非常谨慎

2008年6月23日，中信信托和嘉德置地集团宣布成立“中信－凯德科技园区投资计划”（下称“中凯科基金”）。

它是由中信信托和嘉德置地集团共同发起、共同管理的第一只基金，据称是“国内投资者参与的、第一只按照国际私募基金模式设计和管理的、投资于中国科技园区写字楼物业的房地产股权投资基金”。

中凯科基金的尝试

据介绍，中凯科基金第一期规模为5亿元，已于6月6日提前募集完成。

显然，该信托计划与传统房地产信托有着很大不同。此前的房地产信托，大多是进行点对点的债权投资，而且资金量小（一般为1亿~2亿元）、封闭期短（1~3年）。而这只信托产品是股权类投资，其规模和封闭期都超过以往，更重要的是，该产品的组合投资策略、结构有巨大的突破。

但是，由于中国目前还没有建立REITs的交易市场，投资人的退出渠道只能依靠资产转让和股权回购。而该基金的开放式条款（赎回）的条件又比较苛刻，严重影响了该产品的流动性。

不过由于中凯科基金外方股东——嘉德置地集团的背景，该基金在退出时，目前可以选择将资产打包，然后在新加坡的REITs交易市场上市的方式。事实上，嘉德公司之前就曾对中国物业资产成功打包盘活。2006年12月，凯德中国零售房地产信托基金（Capita Retail China Trust，下称“CRCT”）在新加坡成功上市，CRCT总共打包了7家中国的零售商厦。

即便如此，邢成教授认为，这种曲线救国的“红筹模式”不是长久之计，房地产信托投资基金要想获得发展，必须依靠本国的REITs交易市场。

而来自中国证监会的一个好消息是，为了促进房地产信托投资基金的发展，决策部门已经成立了REITs课题研究小组，正积极酝酿推出相关制度、措施。

外资PE抄底中国房地产？

事实证明，外资PE已经开始大举涌入中国，意图“抄底”中国房地产市场。尽管央行和商务部早有针对外国人购房的限制规定，但是外资PE也有足够的应对手法。

6月29日，百仕通执行总裁Alan Miyasaki在新加坡表示，公司计划向中国和日本的房地产公司投入巨额资金以便能够分享两地经济繁荣所带来的好处，同时也为陷入困境的房地产公司提供融资。

但任何基金投资人都要面临退出的问题，这些海外PE也不例外。“中国目前还没有推出REITs的交易市场，投资人只能依靠资产转让和股权回购退出获利，这对基金来说是不利的。因此，外资PE进入房地产市场时会很谨慎，预计总的资金量不会很大。”一位房地产业的研究专家表示。

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