房地产空心化加剧令人担忧 地产商素质有待洗牌

盛大最新推出的一款游戏令人玩味。若将游戏主角变成房地产商的话，抽掉土地这个道具，便成了“房屋开发商”；抽去资金这个道具，便成了“房屋交易商”；若抽去设计建造这个道具，便成了“项目代理公司”；再抽去管理团队这个道具，竟成了四大皆空的“策划公司”。

事实上，在房地产行业陷入多重困境下，以上这款游戏的假设并不夸张，我们所暴露出的空心化问题可能比想象还要严重。有些公司是有土地没资金，有些公司是有资金却没合适的开发土地，有些公司虽有土地也有资金，但却奇缺人力资源和管理素质。当然，这些“缺门”或“偏科”，尚属比较能拿得出手的公司。如果把搜索引擎放大到更宽边界，既没地又没钱更没人的小公司可能为数更多。

据统计，我国目前有资质的房地产企业约6万多家，从注册分类和比例看，综合素质较差的三、四级企业和暂定资质企业的占有率过高。以北京为例，获住房和城乡建设主管部门核准的四级资质企业达1249家，暂定资质企业1118家，占全部注册企业的60%以上。而实际上，全市大部分开发项目又都由85家具有一级资质的企业完成。因此，这种实力、能力与项目、工程上的不匹配、不对称，让更多房地产企业暴露出“跛足”的窘态。

其实这也算不上什么新话题。众所周知，房地产业本身就是一个包含门类较多的“长链条”产业。它既需要规划、设计的引路，土地、资金的支撑，又需要依赖高层次专业人才的操盘，加上越来越复杂的外部公共环境和金融环境，若一味像“寄居蟹”那样依赖于土地、资金生存，其行业的价值基准显然无法全面维护，而一遇风吹草动后出现的大风险、大危机亦就在所难免。

近年来，房地产业把大量盈利投入到土地的单一储备上，甚至大玩虚拟资本的“换手率”。客观上，这种投入也为自己实现了一定回报，但其长期秉赋的“东墙补西墙”的经营模式和文化理念，也消耗了行业自我的潜质和可供持续发展的内涵，甚至是武功自废。

实际上，成熟的办法是，一家有远见的公司，必须在积累一定资本后，拿出可观的财力用于团队建设和管理升级，只有在上层建筑稳固下，经济基础方能支撑。如果习惯于寅吃卯粮，甚至过度透支，自然会丧失造血机制而崩盘。这些教训都在20世纪80年代的金融、保险行业不幸出现。

眼下，房地产开发将走向难度更大的跨区化、专业化、纽带化。因此必须清醒意识到，行业的重新洗牌不单是土地的洗牌，资金的洗牌，而是地产商综合素质的洗牌。惟有加长自己的发展链条，方能摆脱寄居蟹式的生存方式。

当然，防止房地产空心化的加剧，还须提高房地产业的准入门槛，把那些寄生于房地产本质之外的不确定、不公开因素剔除出去，实现一些“缺门”、“偏科”企业的资源重新整合，让那些土地储备良好、开发资金充裕、销售经验丰富、资信影响较好、人文涵养厚实的高资质公司走向前台。

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