银行房贷产品推陈出新 还款方式多种演变

越来越明确的加息预期，越来越低迷的楼市成交，被房地产商“绑架”的银行最近的日子可不好过。

各银行除了不断推出房贷新品之外，也加大小额个人信用贷款的创新。专家提醒投资者，房贷市场创新品种虽然很多，但是无非是从最基本的“等额本金”、“等额本息”两种还款方式演变而来，这两种方式是投资者选择的起点。

房贷新品瞄准下半年加息预期

“等额本金”还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，这种方式在初期还款的金额较多，随后会递减。“等额本息”还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款，包括本金和利息，等额本息还款，贷款人支付的利息相对较高。

目前比较多的还款方式是“等额本息”式还款，根据其演变而来的创新产品有很多，如建行上海分行推出的“定额供”和“定期供”，深发展的“气球贷”，光大银行的“天天省”等。这类产品还有一个特点，就是主动调整结构应对下半年加息预期。

建行“定额供”在“等额本息”还款的基础上，借款人每月按约定的金额归还贷款，月供不随利率变化而变化，多还的本金直接冲减贷款本金。如果加息，借款人可以和建行约定月供低于“等额本息”月供额度。

深发展的“气球贷”是借款人享受3-5年期利率水平，同时又可选择较长的期限来计算月供，将贷款本金的一部分放在最后一期一次性偿还，该产品缺点是在还贷末期容易造成较大的还款压力。

另外一类是由“等额本金”还款方式演变而来，如工行的“按周供”，将以往按月还款的方式改为按周还款，可选择“双周”或者“单周”，这样是为了提高还款频率，使得每期还款中本金所占比例更多，利息所占比例相应减少，本金减少速度加快，因此，还款的周期被缩短，同时也节省利息总支出。

光大银行的“天天省”也是提高还款频率的还贷方式，操作模式是客户将自有资金按照一定规则用作提前偿还贷款，银行在次日将客户前日偿还的金额划拨还款账户，这一还款方式最大的特点就是在节省贷款利息的同时，还能满足临时资金需求。

此外，各家银行会根据贷款者具体情况上浮或下浮贷款利率，上浮最少为10%。如果贷款者买房非第一套房，或者个人信用记录不是太好，上浮的幅度有可能会高到30%甚至40%。如果购房者购买的是第一套住房，且过去信用记录较好，银行则会在贷款基准利率上进行下调，下调的下限为基准利率的8.5折。

个贷转房贷解决资金缺口

一位外资银行理财师告诉记者，今年国家银根紧缩的态度不太可能有太大的转变，对于现在的市场，外资银行相对比较谨慎，没有过多的房贷新产品出现，在个人信贷方面倒是有一些创新。

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