易宪容：透析当前楼市对银行体系风险有多高

今年以来，国内房地产市场开始在出现调整，但这种调整除了深圳广东之外，其调整的广度与深度都是十分有限。特别是上海及北京，其调整除了住房销售量严重萎缩外，房地产市场的价格调整则十分有限，甚至于有人说，其调整仅是增幅的减小，实际房地产市场的价格并没有出现多少下调。尽管国内房地产市场的价格总体上调整不大，但是有人却一直在说，国内房价的调整对银行体系会造成多大的影响，因此，政府要密切关注这个问题。 [延伸阅读：市场预期改变 房地产业乍暖还寒抑或秋意渐浓]

但实际上，尽管2008年中国的货币政策由稳健转变为从紧，但是目前的从紧货币政策对银行信贷规模扩张限制仍然是十分有限。比如，2008年1-5月人民币贷款增加21201亿元，同比多增273亿元。5月末金融机构外汇贷款余额为2739亿美元，同比增长55.39%。也就是说，在从紧的货币政策条件下，银行信贷规模不仅没有减缩小，反之扩张不小。特别是国内银行信贷外币的增长更是增长过快。即企业与银行都在通过以往不同的方式进行银行信贷的扩张。

1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%。而中部与西部地区增长在45%以上，这些地区的房地产开发增长高于同期10%以上。1-5月份，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%。其中，国内贷款3423亿元，增长21.5%；利用外资246亿元，增长10.8%；企业自筹资金5630亿元，增长36.7%。也就是说，尽管央行是采取从紧的货币政策，但是整个社会流入房地产市场的资金并没有减少。  [延伸阅读：成交量萎缩传染 全国各地房地产继续深度调整 ]

不过，今年国内银行信贷规模的扩张，主要是表现为企业信贷增长过快上，而且对于居民户的消费信贷，则出现快速下降的势头。比如，第一季度居民户贷款增加2394亿元，同比少增928亿元。居民户消费性贷款增加1233亿元，同比少增397亿元；4月份居民户贷款增加724亿元，同比少增512亿元；5月居民户人民币贷款增加693亿元，同比少增202亿元。也就是说，在从紧的货币政策下，今年以来企业银行信贷增长不仅没有减少，反之增长。而居民户的银行信贷则是快速下降，1-5月份居民户银行信贷增长减少在1100亿左右。国内银行流入房地产钱是多了，但居民户通过银行信贷进入房地产的钱少了。后者则是目前国内房地产市场住房销售迅速下降的原因所在。

但是，大量的银行信贷流入房地产，房地产企业为什么会感觉到今年的资金紧张？问题是2007年以来不少房地产政策发生了根本性变化，房地产开发商用传统的方式来运行，当然会感觉今年的资金紧张。比如，新的土地政策就规定，对于一块土地，土地出让金可以分期付款，但不可以分期获得土地证，而土地证不能够获得，房地产企业当然不可做预售；还住房建筑要在封顶之后才能预售；住房预售款要预缴收入所得税等等。这些规定表明，房地产开发企业资金运行环境发生了很大变化，这自然也会增加房地产开发企业的资金压力。 [延伸阅读：房地产行业迎来冬天 中小企业活命之四大抉择 ]

那么，现在我们要看的是，在目前的情况下，房地产市场对国内银行体系的风险有多高？也就是说，如果房地产市场价格真正的下调，对国内银行体系有多大的风险？这里可从三个方面来分析，一就是住房抵押物的风险；二是房地产开发商银行信贷的风险；三是个人住房按揭贷款的风险。

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