李嘉诚旗下和记黄埔 上海部分高档楼盘直降1万

李嘉诚旗下和记黄埔（00013.HK，下称“和黄”）开发的位于上海虹桥区域的高档住宅——古北御翠豪庭，一直以高于周边新盘30%左右的售价进行销售，但6月初一次性推出636套新房源中，部分小户型房源以低于30000元/平方米的售价推向市场，这一价格较该楼盘3月21日开盘的房源将近48000元/平方米的售价，下调18000元/平方米，幅度达37.5%。

据知情人士透露，由于这次推售的新盘中，有几幢新楼因为靠近高压线，且均为小户型，最低售价仅29000元/平方米。但他同时表示，在这批新房源中，售价最高的房源也高达80000元/平方米。

昨天，《第一财经日报》记者致电御翠豪庭售楼处时，接电话的售楼小姐对29000元/平方米的最低售价予以否认，表示这一价格是“别人看到御翠豪庭卖得太好而炒作出来的价格”。她同时表示，此次推出的新房源最低售价为38000元/平方米。这一价格仍较御翠豪庭3月底约48000元/平方米的售价下调10000元/平方米，幅度惊人。

但记者从佑威房地产研究中心（下称“佑威研究中心”）获得的御翠豪庭自6月7日~16日的成交监控数据看到，6月12日御翠豪庭成交的28套房源中，成交均价仅31909元/平方米，其中大多是靠近高压线的8、9、10号楼的房源。

佑威研究中心主任薛建雄表示，根据上述统计数据，成交价格中最低的一天只有31000元/平方米左右，“那么1楼的房源价格肯定低于30000元/平方米了”。

御翠豪庭去年第一期开盘时价格高达35000元/平方米以上，今年3月曾以48000元/平方米推出第二期房源。

网上房地产的数据显示，6月初推出的这批新房源中，参考价在41000~51000元/平方米之间，这批房源已售出182套，尚余454套住宅可售。但上述售楼小姐告诉记者，6月6日开盘当天就已售出300套，“网上房地产的数据是不准的”。

上海易居房地产研究院（下称“易居研究院”）分析师傅琦表示，网上房地产的数据并没有将预订的套数计算在内，而售楼处大多数都会将预订套数计算在已售房源中，因此统计口径可能存在差异。“如果售楼小姐所说属实的话，这部分预订房源会在以后慢慢释放，反映在网上房地产的成交套数之中。”

据薛建雄介绍，御翠豪庭位置最好的几幢楼房成交价曾高至55000元/平方米，一些位置一般的成交价曾在44000元/平方米左右，今年5月，成交价一度高达48000元/平方米。因此，他认为，在这样的均价下，那些受高压线影响的楼房，价格下调10%就很不错了，现在下调三成多不太正常。“在我们看来，去年有三成价格上涨30%以上的楼盘，都可能在今年跌回原来的水平，平均跌掉三成。”

但傅琦并不认为御翠豪庭此次推出的价格是降价。他表示，御翠豪庭推出的部分新房源属于小户型，不符合高档客户的需求，而且其中一栋的位置是小区里最差的，“应该看到，它的大户型并没有降价，价格的差异都表现在房源的不同上”。

薛建雄则表示，御翠豪庭现在的售价实际上是回到去年5~8月的房价水平，但由于相对位置要差很多，所以其售价相对去年还是有稍微上升。他认为，御翠豪庭此次调整售价，受与其毗邻的楼盘皇家花园的影响很大，该楼盘报价45000元/平方米，但实际成交价不到30000元/平方米，5月初被整体收购的一幢住宅楼成交均价只有20000元/平方米左右。“皇家花园离御翠豪庭很近，价格出现这样的变化，对它影响肯定是非常大的。”

至于御翠豪庭此次成交均价的下调，是否会对周边楼盘的售价形成压力，傅琦表示，这个仍取决于这些楼盘的销售情况及其公司的现金流状况。不可否认的是，虽然售价较高，但御翠豪庭仍是该区域销售情况最好的楼盘。

易居研究院的数据显示，6月份近两周来上海商品住宅在成交回升的情况下，供应反而出现大幅减少，造成商品住宅出现供不应求的情况。

傅琦称，成交均价上涨主要受成交结构影响，包括御翠豪庭及翠湖天地在内的高档住宅陆续于6月初推出新房源，这些高档住宅的成交会陆续在今后的市场成交中有所显现，因此6月份上海商品住宅的成交均价仍有可能出现上涨。但从成交看，“上海市场整体平稳”。

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