楼市冷却鲜见疯狂买楼 外资青睐二三线城市

在房地产市场冷却的2008年，外资变得异常低调。相比2005年、2006年外资疯狂买楼的盛景，2008年鲜有大宗并购案发生，而外资流入量却并未因此减少。

由于房地产市场的低迷，外资虽然看好内地房地产发展的长期趋势，而阶段性的调整却在所难免。钱究竟去哪了？

外资依旧青睐二三线城市

本报记者获得的“2008年通过商务部备案的房地产企业名单”显示，截至5月30日，400余家获批备案企业中，北京地区仅有六家企业获批。而常州、成都、重庆、大连、无锡等城市成为获批企业集中所在城市。

2007年国家先后出台了多项限制外资进入房地产投资的政策，但依旧挡不住外资投资中国房地产的热情。中国房地产业协会的研究报告指出，外资占中国房地产总投资比例高达10%。同时，统计局数据显示，2007年中国房地产开发利用外资高达650亿元，增长64.8%，整体高出其他渠道资金增长26.2%，显示去年在中国从紧的货币政策下，仍有大量的外资涌入中国楼市。

外资通过变化渠道、购买物业、借道二三线城市等多种手法，加速进入中国房地产业；个别二三线城市2007年引入外资投资房地产的资金规模增幅甚至超过了100%。

“真实的住房需求还没能完全解决，从长期来看，外资依旧很看好房地产行业的发展形势。”中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军在接受本报记者采访时表示。

而2008年，外资关注的重点依旧是二三线城市。

国家工商总局2007年底紧急命令各地工商部门调研本地区的外资投资房地产的真实统计数据，并尽快上报。虽然最终数据还没有对外公开，但是根据几个已经公布数据的省份调研结果来看，外资投资大陆楼市确实来势汹汹。以湖北省为例，2007年该省新增外资投资房地产规模近10亿美元，比2006年增长228%。湖北省外商投资额的1/6集中于房地产领域，约有53亿美元以上。

而今年一季度，重庆房地产业的合同外资金额为7.45亿美元，占全市合同金额的69%；实际利用外资金额4.81亿美元，占全市实际利用外资金额的69.3%。

“通过外资对不动产的投资，发展当地的硬件环境，以便于更好的招商引资，对这样的二三线城市是有好处的，地方政府也有这样的热情。”国务院发展研究中心对外经济研究部副部长隆国强对本报记者表示。

向其他行业转移？

尽管限制政策频出，但是资金流入量却并未减少。

“对外资的限制只是审批环节上加以限制，新项目的设立因此受到影响，但是以前的项目并未受到太大影响，投资量还在增大多是由于很多是以前就已经通过审批的项目，追加投资。”隆国强说。

海外热钱也通过其它途径向国内房地产行业涌来。一位经常和外资打交道的中介人士告诉本报记者，已经具备海外结构的地产企业，通常做法是在海外就已经完成了融资，然后再将钱汇入国内。还有一些贸易公司以正常贸易名义携带资金入境，然后再将资金短期拆借给国内缺钱的房地产企业，回报率不低于20%。类似的变通方式有很多。

“变相进入国内房地产行业的资金不在少数，但是这部分资金规模还尚未可知。”银河证券首席经济学家左小蕾对本报记者说。

赵锡军认为，外资在中国房地产领域的投资已经到了阶段性调整的时刻。大型并购案相比此前已经明显减少。“很多并购案在社会舆论压力下，受贱卖论、产业安全论等论调的影响已经夭折了，有些还涉及到政府敏感部门，政策环境已经不如两年钱宽松。”隆国强说。

而外资也似乎有转向的趋势。

“前期房地产价格上升较快，即使现在进入，上升的幅度已经有限。不同时期外资投资将会呈现出不同的特点，从利润率的角度考虑，矿产和能源可能会更加吸引外资的目光。”赵锡军表示。

很大程度上，政策风向左右了部分外资的选择。

近日，商务部下发《关于2008年全国吸收外商投资工作的指导性意见》(简称《意见》)。《意见》指出，2008年要对外资并购、外资进入房地产领域加强监管，并引导符合条件的外商投资企业在境内上市，鼓励外商参与国有企业改组改造。

《意见》指出了要合理引导外资投向，充分发挥外资对产业升级和自主创新的促进作用。落实新修订的《外商投资产业指导目录》，鼓励外商投资装备制造、新材料制造等高新技术产业。积极配合国家宏观调控，继续加强对钢铁、水泥、电解铝、房地产等领域外商投资的管理，严格限制高耗能、高排放产业向我国转移。鼓励外商投资企业和外资研发机构开展原始创新，提高知识产权本地化比例。

一位不愿透露姓名的外资私募股权基金经理私下里对本报记者表示，目前更倾向于把钱投向国家政策鼓励的行业。“房地产风险已经开始加大了，不仅是政策不支持，现在连市场都出了问题。”他说。这位基金经理更加看好IT行业。

“下一步，监管者应该研究怎样将外资引入投资回报率较低，但却能带来稳定收益的行业，例如基础设施行业、公共服务行业。”赵锡军说。

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