沪5号线奉贤段开建 中南部楼市最受益

据奉贤规划局在4月底的最新规划显示，5号线奉贤段北接闵行区内的东川路站，跨越黄浦江，南北纵向贯穿奉贤全境。5号线奉贤段在奉贤境内共设11个站点：西渡站、肖塘站、奉浦站、环城东路站、望园路站、金海湖站、南桥新城站、城南站、道院站、柘林站和海湾站。目前从东川路站至西渡站的4.9公里线路已进入施工阶段，沿线区域与市中心的联系将得到大大加强，多数居民的出行将迎来前所未有的便利。

上海楼市的发展历史已经表明轨道交通对沿线楼市的房价上升起到了决定性的提升作用，对于公共交通配套更为不足的郊区而言更是如此。最近几年郊区房价上升最为迅猛之一的轨交沿线板块就有九亭，随着轨交的开通房价也急速上升。9号线沿线的九亭板块在06年商品住宅均价为6684元/平方米，去年为7266元/平方米，今年则已经飙升至10712元/平方米，较06年上涨了60.2%。

而轨道交通线路对奉贤楼市又将带来怎样的影响呢？21世纪不动产上海区域市场中心认为，轨道交通肯定将为奉贤楼市的发展增添强大的推动力量。因区域发展中心原因，轨交利好将更多的将体现在南桥、海湾两个中南部板块。另一方面，未来奉贤楼市在轨交利好作用之下成交量的上升和房价有所上扬是不容置疑的，但像莘庄和九亭板块那样在短时间内大幅飙升的可能性则很小。

5号线奉贤段沿线在售项目从区域分布来说主要集中在南桥新城和海湾旅游区两个主要板块。5号线奉贤段对沿线楼市的影响也是如此，沿线的闵行境内已经受到地铁辐射，奉贤的西渡以北区域在售新盘寥寥。因此，轨道交通对奉贤楼市更多的利好影响在于奉贤楼市中南部腹地：南桥和海湾两个板块。

南桥是奉贤区的经济、政治中心，各种生活配套成熟，楼市发展较为成熟，各在售楼盘成为奉贤区内居民购房的主要选择。新城内在售楼盘众多，大体量、高品质的代表性楼盘有绿地南桥新苑和正阳世纪星城等。但南桥距离市区较远，与莘庄、九亭相比该板块周边缺乏经济发达的腹地为当地楼市提供庞大的客户资源和购买力。

轨交的建设就能够吸引部分市区客户前来购房，届时南桥楼市将迎来新的发展机遇。如部分市区的老年客户将自己在市区的住房置换给子女居住，自己则在房价较低的郊区购房。但是，南桥房价因为轨道开通而再度大幅飙升的可能性较小。究其原因一方面在于地理位置相对偏远，更重要的则是房价在最近几年已经出现了大幅上涨，在短时间内再度飞涨的阻力较大。

21世纪不动产上海区域市场中心的研究数据显示，06年、07年和今年（截止5月27日）南桥板块的商品住宅成交均价分别为5247元/平方米、5566元/平方米、8694元/平方米，与06年相比，南桥今年的房价已经上涨了66%。

海湾旅游区板块则拥有大量的别墅项目，从经济型别墅到中高端的独立别墅均有分布，而海景这一自然资源是该板块在售项目的最大卖点。但是海湾旅游区居于上海西南边缘，远离市中心、配套设施的匮乏严重影响了区内楼盘的房源去化，不少项目的市场销售进行的不太顺畅。

5号线奉贤段的开工建设对目前销售不畅的海湾别墅群而言将是巨大的鼓舞。因轨道交通把海湾板块与市中心距离的拉近，它吸引更多市区客户前往置业，届时该板块的旅游业和别墅市场也将迎来快速发展的时机，困扰海湾别墅多时的客源不足问题有望得到缓解。

此外，人流的密集也将促使商业等配套设施的完善，人居氛围也更浓厚。加上别墅禁批引起上海别墅可开发量下降，良好的自然环境和海景资源，海湾别墅的发展前景更加明朗。

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