杨红旭:上海楼市第三季度房价下跌可能性极大

原本铁板一块的上海楼市，在诸多外部环境和政策的影响下，正出现下行趋势。从商品房成交量上分析，从去年11月就已开始下跌，但价格一直在高位盘整。然而，成交量持续低位徘徊的结果只有两个，或者开发降价促销，或者买方无奈继续高位入市。笔者认为，第三季度房价下跌的可能性更大。

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但大跌的可能性并不大，一手住宅可售量依然维持在500多万平米的历史低位，一手房成交量较少跟新盘上市少直接相关，近期也出现了少数楼盘热销的场面。当然二手房成交低迷也是事实。因此，只要房价有一个相对理想的下调幅度，比如10-20%之间，就是入市的好机会。2005年夏天，上海曾出现一波下跌，当然也不排除个别楼盘最大降幅也有达20-30%，历史证明，总体而言15%左右的降价就是入市良机，要视具体楼盘的性价比而定。

就上海市场而言，不同的细分市场如住宅、写字楼、商业用房等之间的差别较大，而不同区域不同项目的投资价值亦有高低之别。在正确研判市场大势的前提下，投资者应该根据不同情况采取具体的投资策略。 

上海办公楼、商业用房和住宅三大类细分市场的的投资特点就有所不同。从中长期来看，前二者的投资回报率会高于住宅，尤其是租金收益可观。但这也并不代表如果楼市出现明显下跌，商办类物业还能毫发不伤，关键在于其整体抗跌性和之后的反弹力度，会优于住宅物业。在存款负利率、股市大涨的情况下，民众余钱如何保值，真是件难事。在政策调控下，住宅市场走势趋于复杂，本文还是重点分析一下商办市场吧。

回顾近几年上海写字楼市场的走势，就会发现2002年以来的6年时间内，只有2006年出现供应略大于需求的情况，其它5年都呈现出供不应求的态势。从区域分析，办公楼市场供应向城市副中心和外围扩散趋势明显，成为办公楼市场成交的重心区域，但市场表现呈两极化，市中心明显供不应求，远郊供应远大于需求，在销售均价总体同比下降的同时，甲级写字楼的售价和租金却快速上扬。2007年上海甲级写字楼市场持续活跃，平均空置率一度低至1.5%，为10年以来的最低水平，进而助推租金继续上涨。从2007年3月以来的市场走势分析，虽然月底成交总体平稳，但还是可以发现，自去年第四季以来，成交量有所下滑，在一定程度上受到楼市整体下滑的影响。

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