宁波楼市：5月不红6月不热，中小户型遇阻力

6月7日，中国人民银行宣布从6月15日和25日起，人民币存款准备金率将分两次提高，合计上调1个百分点，半年时间里，这已经是央行第五次宣布上调存款准备金率，而经过这次调整，存款准备金率攀升到了17.5%的历史高位。分析人士认为，这意味着国家将继续实行银根紧缩政策。国家的宏观调控力度持续加大，对房地产市场的影响巨大，观望气氛浓重，交易量萎缩。记者调查发现，宁波市区房屋销售价格出现了近年来罕见的负增长，而不少地区也出现了退房现象。

5月不红6月不热

根据国家统计局宁波调查队最新统计显示：5月份宁波市区房屋销售价格总体继续保持平稳。同比涨幅比上月回落0.7个百分点；新建房销售价格比上年同期上涨14.8%，同比涨幅比上月下降1.2个百分点。月度销售价格总体平稳，但继续小幅向上，表现为环比上涨0.5%。其中住宅价格比上年同期上涨16.6%，环比上涨0.6%。其中普通住宅比上年同期上涨17.5%，环比上涨0.6%。月度销售价格基本保持平稳，环比上涨0.4%。其中二手住宅比上年同期上涨10.6%，环比上涨0.3%。二手非住宅比上年同期上涨7.4%，环比上涨0.6%。

宁波市统计局相关人士预计，虽然在月度数据中还有上涨数据，但与去年相比，数据降低很多。由于受去年房价大幅上升的“翘尾巴”因素影响，宁波市区各月房屋销售价格同比涨幅还将继续逐月小幅回落。但是随着大量楼盘的开盘和刚性需求的存在，成交量有可能会出现反弹。对此，宁波市房地产交易中心市场科科长邵建宁告诉记者，根据市房产交易中心的统计，5月并没有出现业内人士认为的“回升”现象，交易量与4月相比没有明显的增加，保持比较平稳的态势。5、6月是传统的房地产销售旺季，但是以目前的趋势来看很有可能出现“5月不红6月不热”的局面。

中小户型遇到阻力

记者了解到，5月份有不少楼盘争相开盘，可是红5月并没有给开发商带来很大的收获。

在市场存量房源中，90平方米的房源占了相当的比例。如城市花园、盛世天城、荣安和院及西城十二庭院有相当比例的90～100平方米房源。从透明销售网的数据来看，整个5月期间，这些房源的销售情况整体表现平淡。

华星房产相关人士分析：这些楼盘的均价维持在万元左右，那么一套房源加上税费的总价在100万元左右。90平方米的户型决定其客户定位基本为新婚置业者，那么这样的总价对于首次置业的刚性需求者来说，已经超出了其心理承受力及购买能力，中小户型已经遇到了市场的阻力。

这类户型，唯一的亮点为城西板块的瑞园，该楼盘5月份一开盘就受到了购房者的抢购，售楼中心的销售人员告诉记者：“瑞园第一批推出240套房源共开8幢，但在正式开盘之前，号已经排到了400位以后。开盘的时候有购房者5点多就来排队了。”业内人士分析，价格和精装修是瑞园最大的优势，价格最低的甚至只有7068元/㎡，这样的价格再做精装修的话，实际价格起码要降低1000元/平方米左右。相比周边楼盘优势就十分明显了。该人士认为，在市场对中小户型普遍遇冷的情况下，开发商就需要在价格方面做文章了，瑞园其实就是暗降的一种，此外如西城春天，均价在6900元/平方米，不少圈内人都拉低了整个城西板块的价格，但是这样的价格对开发商而言未必是坏事，至少获得了不少需求，事实上，西城春天目前的销售情况也是十分理想的。

三届“地王”争相启动

除此之外，开发商的资金链进一步加大，迫使开发商加速开发手中的储备地块，甚至一些原本“镇宅之宝”也无不例外。记者了解到，宁波这三年创造的三届“地王”，都有可能在今年动工。

2006年12月26日晚,华辰9号北地块招标尘埃落定,宁波雅戈尔置业以15.4亿元竞得该地块.6490元/平方米的楼面地价，创造了2006年宁波市住宅用地的新高。2007年12月18日经过65轮的激烈竞价，荣安集团以楼面地价每平方米12590元将“甬港饭店北”地块纳入囊中，这一价格也超过了去年10月“滨江庆丰1号”地块拍出的每平方米12200元的楼面价，成为2007年“地王”。2008年2月28日雅戈尔置业最终以13100元/平方米的楼面地价竞得了北郊路以西地块，成为目前为止的“地王”。这三个地块均属于市中心繁华地段，被业内认为未来宁波市区最有可能的地标性建筑，开发商一般不会轻易出手。然而记者了解到，这三个地块将很有可能都在今年启动。

雅戈尔置业营销部相关负责人告诉记者，华辰9号北地块和北郊路以西地块,目前设计方案基本确定，争取在今年底开始动工，定位都以高层豪宅为主，该负责人预计，华辰9号北地块项目未来的价格起码在15000元/平方米左右，而北郊路以西地块项目的价格起码在25000元/平方米以上。另外，荣安集团市场部相关人士向记者透露，甬港饭店北地块快的话也将在今年11月开始运作，定位为精装修豪宅。

对此，有开发商认为，“地王”对于开发商来说一般都会储备一段时间，毕竟高昂的价格立即开发的话利润不高，而这样在市中心的地块随着时间的推移，土地溢价效益会十分明显。雅戈尔与荣安选择在这个时候启动，很有可能一方面对目前的市场没有底，另外一方面，土地拿在手上的话，对资金链压力过大。

昔日“涨价王”出现退房迹象

还有一个值得关注的现象是，退房开始多起来了！记者从透明售房网上看到，除了以往象山、奉化的楼盘之外，鄞州中心区、江北北区、科技园区的一些楼盘也赫然在上，其中不乏往日热销的一些楼盘。截至昨日，在退房公示中，在退房次数排名前20位的，鄞州中心区占有两席。

昔日的“涨价王”鄞州中心区现今却出现了退房迹象。对此，鄞州区建设局房地产管理科一位姓胡的负责人认为，目前整体市场处在观望期，退房的只是少数人，总体市场还是平稳的。而银亿房地产有关人士则认为，去年鄞州中心区涨价迅猛，一度成为宁波房价的主流推动力，在这样的条件下，缺少真实需求的支撑，并且吸引了不少投资客，在目前市场观望的气氛下，退房很有可能是银行银根紧缩造成投资客手中没钱的一种无奈之举。出现这样的迹象，对于鄞州区房地产市场来说应该要引起重视。

邵建宁认为，目前来看中心城区还没有出现退房现象，主要是由于中心城区近年来推出的土地相对少，没有什么新的楼盘，市民买的很多都是几年前的房子，当时的价格相对较低，即使现在处于观望期，消费者也不会轻易退房。但是这也要看市场变化，如果市场持续低迷的话，中心城区可能也难逃一劫。

宁波尚无“退地”现象

近日，上海普陀长风生态商务区开发商退地风波传得沸沸扬扬。据称，在去年9月以超出底价250%的11.04亿元竞得长风生态商务区4号东南地块的上海志成企业发展有限公司，由于“自身原因”而放弃了这一地块。虽然似乎想挽回局面的志成企业负责人表示退地一事“还没有确定”，但业内已开始担忧地价攀升所蕴藏的风险正逐渐爆发。宁波会不会发生这样的情况？ 对此，记者从宁波市国土资源局了解到，目前国土出让计划正在有条不紊进行，没有开发商表露出退地的意愿。

市场人士判断，虽然没有出现退地现象，但是从茶亭村地块流拍事件中还是可以窥见一斑，目前开发商拿地的热情远不如去年，这也给国土部门带来了不少压力。鄞州区土地储备中心主任张苗春告诉记者，今年鄞州区预备推出1500亩土地，目前已经推出了500多亩，从推出的情况看，开发商理性不少，每块地基本都是比底价高出少许。而且很多土地都是原来的工业用地转商住用地，真正推出的商住用地很少，所以，开发商拿到商住用地的话一般不会轻易退地。

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