南京楼市上市成交缩量 中小户型进集中上市期

一周综述：中小户型进入集中上市期

根据网上房地产数据显示，5月21日至5月27日，全市商品住宅上市25.16万平方米。近一个月来没有房源上市的城中、城东区域在本周也有新动向，10万平方米左右的上市量稍微缓解了这两个区域供不应求的压力。

本周上市房源表现出的最大特点是，40－48平方米左右的小户型公寓共有3.18万平方米的上市量。此类产品过去多集中在城中、河西等商务中心区，如今受到90/70政策及房价上涨较快的影响，在江宁、城北、城南、城中等区域也出现了集中上市的状况。

一周行情：多数板块成交均价呈下降趋势

从本周成交情况来看，全市商品住宅成交12.57万平方米，比上周略有增加；成交均价达到6709元/平方米。江北、江宁、河西稳坐成交板块前三名。成交价格方面，除城中板块房价坚挺，其余各板块成交价格均有不同程度的下降，与开发商近期推出大量促销优惠有关，包括直接的现金折扣、买房送装修款、贷款返还现金、各种旅游促销等等，实际则导致成交价格较之开发商手中的销售价格表要低得多。

虽然从单周数据来看，本周楼市出现了近几个月来难得的“供销两旺”的局面，但并不能说明楼市已整体回暖。近期商品住宅认购量和成交量上升有两方面原因，一是市民在观望了数月后，刚性需求开始释放；二是近期许多楼盘扎堆上市，尤其是多个低价楼盘上市刺激了市民的购房欲望，从而使得成交量增加。

半年预期：整体缩量上半年改善无望

网上房地产的数据显示，截止到5月27日，今年以来全市累计商品住宅上市293.79万平方米，成交195.84万平方米。

根据目前的市场情况，预计今年上半年的全市商品住宅的上市面积将在350万平方米左右，成交面积预计不会高于250万平方米。而去年同期，全市商品住宅上市400万平方米，成交493万平方米。显然，今年以来全市商品住宅无论上市量，还是成交量，都远低于去年同期。而今年以来的成交量缩减的幅度更是远大于同期的上市量，足见需求量相当疲软。

项目开发：资金链危机刚刚开始

分析还认为，去年大范围的高价圈地运动，已使得部分开发商入不敷出。而今年一方面是逐步紧缩的货币政策及不利的资本市场环境；另一方面是市场的需求不旺带来的销售压力，开发商的资金链问题在近期逐步凸现。在这次盘整过程中，深受其苦的不仅仅是中小企业，很多大型的开发企业由于预期的资金来源未能实现，也面临着重新制定战略目标的危机。即将到来的6-8月传统淡季，对部分开发企业的资金实力考验才刚刚开始。

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