熊来了！知情人士称“卖地的开发商一大把”

当初疯狂拿地，如今楼市走冷，香饽饽成了烫手山芋，知情人士透露——

去年南京楼市一片红火，因为对楼市前景普遍看好，开发商在土地拍卖现场也热情高涨，不惜代价，从江宁到江北，从河西到仙林，“地王”频出。然而，让很多开发商始料未及的是，形势在去年年底急转直下。随着贷款紧缩、限定开发周期等一系列宏观调控举措向纵深发展，南京楼市观望气氛浓重，不少楼盘感受到了销售方面的巨大压力。

如今，当初动辄一掷千金、大肆圈地的开发商不得不为过去的疯狂“买单”。为了渡过难关，一些开发商开始积极寻求新的买家或者合作伙伴。据了解，近期开发商私下的土地交易空前活跃。

土地转让的信息不少

随着整体市场的转冷，过去炙手可热的土地如今成了一些开发商手上的“烫手山芋”。一家大型别墅项目的开发企业负责人告诉笔者，今年拿着地块来找他谈合作的开发商有“一大把”，而且遍及城中、江宁、城北等各个板块。

一家地产上市公司的相关负责人介绍，进入2008年后，虽然土地拍卖现场明显不如去年火爆，大多以底价成交，流拍地块也明显比去年要多，但开发商私下合作的交易却空前活跃起来。“包括直接卖地给别的开发商，或者是寻求股权合作，转让项目公司，因为前者需要交纳数目不菲的交易契税，因此后一种方式更加普遍。”

而在业内论坛上，类似的土地转让信息频频出现。“溧水800亩别墅项目可按毛地操作”、“城中一袖珍地块出让”、“江宁一中等规模地块，开发商从最初的土地转让变为吸纳股份、寻求合作”……一家上市地产公司的相关负责人告诉笔者，城中一些有代表性的地块闲置未开发的不在少数，有的已经通过各种渠道向他们表示过合作意向。而据另一家知名开发企业的内部员工透露，该公司去年在南京、无锡等地拿下多幅地块，但由于缺钱，目前“7块地中已有5块在寻求转让”。

楼市入冬导致没钱开发

一位业内人士表示，央行连续多次上调存款准备金率，贷款门槛不断紧缩，开发商从银行融资的难度越来越大，“现在项目现金流出现问题的开发企业有很多”。与此同时，今年1月，国务院又发布了《关于促进节约集约用地的通知》，重申“土地闲置一年不开发收取20%闲置费，两年不开发无偿收回”的政策。再加上近期楼市低迷，房子不好卖，因此通过销售回款来获取现金流的这个渠道也不是很畅通。

重重压力之下，有的开发企业已经无法承受。“但是，如果因为无力支付土地出让金被国土部门收回土地使用权的话，也就意味着开发商会损失掉前期投入的大笔资金，因此，开发商更多的会选择私下转让。”

香饽饽成烫手山芋

尽管想转手的地块不少，但是其中不少地块却迟迟找不到“婆家”。一位不愿透露姓名的开发商告诉笔者，有资金的开发商在选择这些转让的地块时都比较慎重，“最终接盘的不多”。因为这些开发商在市场火爆时期拿地的行为很不理性，“甚至可以说是疯狂”，以至于“面粉比面包还贵”，这样的地块现在谁都不敢接。“去年有一家企业拿下的别墅用地楼面地价竟然高达1.2万元/平方米，而目前同一区域正在销售的一处高档独栋别墅，单价才不过9000多元／平方米。这种情况下，开发商进退两难。”

据一家知名代理机构的负责人透露，“香饽饽”变成“烫手山芋”的现象如今还不在少数。“去年10月份，城北一幅住宅用地吸引了7家开发商，经过29轮的激烈争夺，最终成交后的楼面地价已经达到了6325元/平方米，但是目前该片区的房价也不过8000多元/平方米，拿地的那家公司如今不得不到处寻找合作方，但是很少有人感兴趣。”　

在牛市的背景下不惜一切代价竞得的地块，在遭遇2008年楼市的寒冬之后，已经乏人问津，该付的土地金还是要付的，而什么时候能将土地再变成钱则遥遥无期，这些开发企业不得不为当初的冲动付出代价。　刘 莉

当面粉

不能做成面包

去年房地产界最流行的一句话叫做“面粉贵过面包”，形象地比喻了土地价格竟然超过房价的怪现象。而当时正值楼市如日中天，花了血本买到“面粉”的人大多沾沾自喜，甚至还有些引以为傲。

谁也没想到风水转得这么快，一直高歌猛进、即便是遭遇“新政”也刹不住车的房地产业，竟然会在这个2008年突然减速，像霜打的茄子一样萎靡不振。房子不好卖，开发商那原本像加了润滑剂一样的资金链，慢慢地发涩了，转不动了。

面粉还是那袋面粉，但是面粉的主人已经没有能力再将它做成面包，而因为买高价面粉背上的债务，已经让他们连关掉面包房的心都有了。这时候，卖了面粉或许是解脱的惟一方式。但可悲的是，在面包普遍不好卖的情况下，面粉也是随行就市，乏人问津了。

早知如此，何必当初。2007年土地市场的疯狂仿佛就在昨天，一些竞买者完全不计成本，以为只要拿到了地就捧上了“金饭碗”。记得去年南京一次土地出让会上，拍卖人员多次提醒竞拍者要“理性应价”，但是这些善意的提醒都成了“耳旁风”。以至于仙林“地王”诞生之时，仙林管委会主任梁学忠不喜反忧，坦言“心情很沉重”。

如今，“心情很沉重”的怕是当初那些孤注一掷、豪赌未来的开发商了。这一刻，他们也许才真正地认识到，房地产市场从根本上还是一个“资本为王”而非“土地为王”的市场，充足的现金流对于一个企业的生存是多么的重要。

楼市的风云变幻给开发商们上了生动的一课：买“面粉”时，一定要仔细掂量一下值不值，同时数清楚自己兜里有几个铜子儿，然后再决定该不该下手。

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