非法租赁：“租房热”背后隐藏的纳税黑洞

“虽然沈阳去年出台了房屋租赁管理条例，但真正依法登记租赁的人很少，非法租赁太多。”沈阳二手房市场的火热让沈阳市房地产研究所所长范翰章教授既高兴，又担忧。

“目前沈阳市至少有４０万套私人房屋出租，每年流失的税金超过４个亿。”沈阳市政协委员谭佩杰不久前在沈阳的一次会议上建议，应该加强对出租房税收的管理。

据了解，沈阳市目前有许多人靠出租房屋获得相当丰厚的收益。在沈阳市城区内的出租房，５０平方米左右的房屋，每月租金可达到６００元左右，超过１００平方米的房屋，租金可达到千元以上。谭佩杰大致算了一笔账，以一个房子平均每月７００元标准出租，一年收益就是８４００元，如按规定１２％的纳税比例缴税，差不多需缴纳１００８元，这样算下来４０万套房屋，每年流失的税金至少得４个亿。如果这里面再算上门市房等租金较高的房屋，税金流失更是让人触目惊心。

沈阳市地税局一位工作人员告诉记者，长期以来，私房出租的纳税问题一直是税收管理中漏洞较多的一个环节，逃避缴纳房产税、城镇土地使用税、个人所得税的现象颇为严重。这位工作人员透露，沈阳每年登记的出租房占真正出租房总数的１／４左右。虽然去年１２月１日起《沈阳市城市房屋租赁管理条例》正式施行，但房产部门和税务部门根本无法获知相当数量出租房的信息，自然造成税源流失。

但也有专家认为是过高的税率影响了私房出租的纳税积极性。沈阳市政协委员张建华表示，目前市民购买二手房除用于自己居住外，很大一部分是用来投资，但目前沈阳的二手房租赁税普遍高于其他城市，除掉买房费用，市民在缴纳完租赁税后收益大打折扣，需要很长时间才能收回前期投入。

据了解，财政部、国家税务总局日前发出通知，对廉租房、经济适用房和住房租赁的税收优惠政策予以确定。《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》对个人出租住房征税规定，租房收入减征１０％的个人所得税；对个人出租住房不区分用途，在３％的税率基础上减半征收营业税，按４％税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减征４％的房产税。

范翰章说，目前沈阳仍然按旧有税率对房屋租赁行为进行征税，但正根据国家要求研究对租赁房屋的减税措施。

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