买卖二手房警惕直更名过户 莫为小钱担大风险

近期，浦口二手房市场出现一种新的过户方式，受到了广大买房人的关注。这种"直更名"的过户方式可以绕过契税、营业税和个人所得税，为买房者省下一笔不小的税费，但是它的操作并不规范，存在很大的风险。

友邦房产的工作人员向记者解释了"直更名"的具体操作过程：所谓"直更名"，是指卖方在办理产权证之前将房子卖掉，办理产权证时直接把买方的名字作为共有人加上去，并注明买方占有99％的份额，这一操作需要通过房产交易中心内部人员私下进行。产权证办理后，卖方再将自己所有的1％卖给买方，这样买方只需缴纳1％份额部分的营业税和个人所得税，即可将产权证和房子完全过渡到自己名下。

这种过户方式虽然可以省下不少税费，但风险较大。以一套40万左右的二手房为例，用"直更名"过户可以省下约3至4万的税款，也需承担以下风险：

首先该流程并不规范。卖方根据契约办理办产权证时将买方名字加上去,只有通过"找关系"才能办到。中介向买卖双方索取1到2万元的手续费去办事,经常会买方名字还未加上去,可中介却称钱已花了,从而引发争执。

其次，当买方名字加上后需买卖双方到场将1%的份额卖给买方,在这一环节上经常会出现有一方觉得吃亏不愿去办理手续,引起卖卖双方的激烈争吵。特别对于买方风险更大大,由于房子的产权证跟房子都不是买方的,所以最后迫不得已需要让步的往往都是买方。

第三，这种方式银行无法提供贷款。一些小中介为了收取佣金以及找"关系"的花费,会向买方承诺可以贷款。而实际情况是无法贷款,买方即使申请贷款,也只能贷到消费贷款,房贷与消费贷款的利率相差2‰,有时甚至更高。以贷款30万5年为例,住房贷款利率为5.4825‰,消费性贷款最低也要达到7.4175‰;两者相差近2‰，第一年就要多付近6000元。

最后，这种过户方式的整个流程并不能体现出是买卖交易，所以得不到法律的支持和保护。当买卖双方产生分歧不可协调时,想通过法律途径解决比较困难。

友邦房产工作人员称，近期许多客户也向他们询问能否通过"直更名"来过户，但都被他们婉言谢绝。他们建议，买卖双方不要为了避税而选择这种风险很大的操作模式，以免自己遭受损失。

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