上市量下降交易量正常 楼市目前严重缺乏火候

近来，虽然楼市有所升温，但进展却十分地缓慢。各个楼盘、板块之间的销售量严重冷热不均，差别很大。从最近一段时期的观察来看，市民的购房愿望仍未激发出来，有较为满意的促销活动才会出手购房，许多人还是沉浸在观望之中。综合各方面的表现，分析认为，南京楼市目前严重缺乏火候，购房需求短期内不会改善。

一周行情：上市量下降交易量“正常”

根据网上房地产数据显示，2008年4月30日至5月6日，全市商品住宅上市面积9.77万平方米，较上周环比下降了28%，开发商更愿意选择节前开盘，利用节假日放量。本周全市商品住宅成交面积达到8万多平方米，比上周增加2900多平方米，认购11.53万平方米，成交均价7021元/平方米。尽管如此，本周并没有出现此前人们预期的“五一”期间交易量可能大幅增加的局面，总体上是不温不火。用开发商的评价来说，就是本周楼市还属“正常”。

本周从成交区域来看，河西板块成交207套。其中万科金域缇香销售110多套，主要是70—90平方米的小户型热销，高档的装修标准、合理的户型设计，11000元/平方米左右的销售价格大大低于前期市场预期，且较之4月份推售的大户型，单价总价更具有优势，使其本周当选成交面积排行第一。

区域状况：江北、江宁、仙林、河西供大于求

本周的成交面积和成交价格情况虽然不错，但仍不能掩盖长期以来存在的一个矛盾，即部分板块面临较大的销售压力，供销比大于1：１，而房价则由于开发商成本、供应结构性不均衡等因素不断上涨。今年3月以来，江北、江宁、仙林以及河西等板块的阶段性供销比均大于1：１；而这几个板块的房价经过去年的疯长后，目前仍在较高位运行，势必对销售产生巨大阻力。

从客户需求层面来看，根据网尚机构在2008春季房展会所做的客户需求调研，对于江北板块，受板块交通、配套等条件相对落后的观念制约，意向在江北购房的客户中有40%认为升值潜力一般；而对于江宁和溧水板块，促使购房者推迟买房的因素中房价高、等降价的分别占到此类受访者的30.77%和23.3%，可见需求在短期内改善的可能性不大。面对这种矛盾，在黄金周期间成交量较大的河西与江北等板块的开发商已经做出选择，即通过直接降价、促销、特价房等多种形式回调房价以达到快速去化。

４月行情：成交面积同比缩减一半

网上房地产数据显示，刚刚过去的4月份，全市商品住宅上市面积约52万平方米，成交面积约41万平方米，同比分别下降了46.8%、51%。江宁、河西、浦口、城南是本月上市的主要板块，城东上市量最少，房源依然稀缺。河西、城中、江宁、浦口包括仙西板块阶段性供销比不均衡，结转房源较多，而城北城东本阶段则供不应求。在整体市场供销不旺盛情况下，还表现出板块之间的供销比差异，可见部分配套不足、交通不便而房价偏高的板块存在一定风险。

与此同时，各板块呈现量缩价涨的趋势。网上房地产数据显示，今年4月除城南板块以外，其他各板块与去年同期相比成交量均大幅缩水，成交面积缩减幅度均在50%以上，仅江宁和江北区域的成交面积就减少了27万平方米；而成交均价却在高位运行，城中由于本身房价较高，成交均价同比涨幅不到2%，其他板块成交均价同比涨幅在9%—76%不等。综合起来看，各板块均表现出房价上涨，成交量下滑的趋势，缩量上涨趋势明显。如果这种态势再持续一段时间，在无法寻找到更多的有效需求的情况下，较高价格水平下的供过于求的状态必然导致被比作“面包”的土地价格回落。

在土地市场方面，开发商拿地热情冷了许多。相较于去年同期成交地块争夺的激烈程度，今年４月份１０幅成交地块的拍卖要平淡很多，其中只有１幅在底价基础上有上涨，其他地块均以低价成交，开发商拿地热情不高且越来越谨慎。另外，除河西推出土地的位置与去年同期有较大价值差异外，今年4月成交的城北、江北以及江宁成交地块的楼面地价已基本回归到去年同期的水平，买房人对于“面粉”价格回调后何时会影响到“面包”价格普遍持观望态度。

金融预测：通胀压力趋缓，加息可能性不大

报告指出，近来国内通胀压力有所减缓。对此，中国人民大学财经学院副院长刘元春教授认为，目前的通胀仍然是结构性的，主要由食品上涨所推动的。他说：“不管承认与否，大家现在对通胀容忍度在提高，只要通胀平稳，我们就不应以打压经济增长的手段来解决通胀。”

鉴于经济形势发生的变化，多家机构预测5月份的加息可能性较小。比如，摩根斯坦利认为，美国衰退引起全球经济低迷，这将帮助中国经济降温，无需政府采取猛烈的紧缩措施。并且预计第二季度加息几乎没有可能，原因在于，这种总量收缩政策可能会引发经济波动。货币政策将以存款准备金率和公开市场操作为主，以收紧流动性。但是，也有人认为，５月份仍有不“对称加息”的可能，即不提高贷款利率，而是提高存款利率。

与此同时，由于银行对房地产开发贷款的谨慎、楼盘销售速度大大放慢等诸多因素的影响，开发商的融资困难却与日俱增。而包括南京个别开发商在内的全国许多开发商，基于近期股市的低位起伏不定，从而纷纷延迟了上市进程。有的开发企业虽然获准上市，却主动推迟了上市计划；而有的上市房企虽然也获准增发股票，但在目前的股市状况下，发售却并不是一帆风顺。

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