市场分析：3个月莞房价从6804到5576 降幅18%

房价逐渐回落

去年“9·27”房产新政的实施，无疑像一颗定时炸弹，在房地产市场上爆开了。根据新的政策，已利用贷款购买住房又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档基准利率的1.1倍。

新政出台后，在市场上产生了深刻影响。据报道，深圳黄金周共推出2600多套商品住宅，仅有82套成交，与专家所预测的每天300套的正常消化量相差甚远。类似现象同样发生在东莞。来自东莞市房管局公众网的数据显示，去年国庆七天总成交量仅有360套房，平均每天还不到60套的成交量，与八九月每天200多套的签约成交量有比较大的差距。

楼市持续低迷的情形一直在演，根据东莞市房地产公众网的数据显示，今年五一期间，东莞住宅成交还不到200套，平均每天不足70套。来自合富辉煌的数据显示，去年五一期间，东莞住宅销售705套，1至3日就已经达到220套，住宅销售相比呈现下降特点。来自深圳的某地产商老总告诉记者，五一期间，为了吸引人气，他们楼盘推出了一系列的活动。从销售成绩来看，“并没有多大突破”。

楼市观望情绪久久未见打破，开发商开始跳起来了。迫于资金的压力，许多开发商开始使出浑身解数，团购、打折、送装修等各种营销手法层出不穷。伴随着各种活动的开展，东莞房价也开始慢慢回落。

根据中原地产的数据表明，3月份，东莞全市普通住宅均价已回落到2007年全年月均均价5500元/m，相比去年12月全年峰值6804元/m下降18%，价格回调态势明显。

6000元以下成为主流产品

中原地产提供的一份数据显示，在目前东莞136个在售楼盘中，价位在6000元以上的有39个，仅占了28%的比例。包括天骄峰景、中信德方斯，第一国际三期、卡布斯国际广场等，丰泰城、城市假日、塞纳河畔等楼盘价位则在6000元以下，其中有21个楼盘价格在3000~4000元之间，分别位于横沥和石龙的盛世华庭二期、濠兴逸苑三期两个楼盘则在3000元以下。另外一组数据显示，136个在售楼盘中，1月份，6000元以上的楼盘就占了43%。由此来看，在楼市持续低迷的前提下，开发商试图不断下调价格来“救市”。

事实上，价格下降对楼盘销售有着明显的拉升作用。相关数据表明，在东莞降价楼盘中，剔除个盘素质影响后，楼盘降价幅度在10%以内的平均出货速度增幅约为48%；降价幅度在10%~15%之间的平均出货速度增幅约为77%；降价幅度在15%~20%之间的平均出货速度增幅约为528%；降价幅度在20%~25%之间的平均出货速度增幅约为1200%；而降价幅度在25%以上的平均出货速度增幅高达3185%。

对于一部分降价幅度不大的楼盘来说，销售依然面临困境。位于东莞大道的某楼盘开发商告诉记者，去年，他们楼盘以部分单位过万的价格推出市场，仍然受到追捧。新政实施以来，销售成绩一直不见突破，他们试图通过不断微调价格来促进销售，但效果并不明显。“价格是硬道理”，开发商深知这点，因此，该位负责人表示“不排除继续调低现行销售价格的可能”。

瑞丰置业总经理陈强认为，东莞不像广州、深圳等城市，在楼市泡沫成分比较大的前提下，他们下调价格的速度显得相对缓慢。东莞部分楼盘价格下调可谓一步到位，目前大多数楼盘降到6000元以内，下降幅度达到30%左右，他认为目前这个价格是比较合理的。

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