房地产新一轮市场调整 开发商和银行谁更受伤?

以万科一季度业绩为例，该公司实现销售面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比分别增长82.9%和119.1%。单从速度上看，万科今年实现百亿销售额仅用了3个月，而去年则花了近半年时间。率先降价让万科在调整中获得了先机，原本声称不会跟进的一些房地产商随后也纷纷下调了价格。

国金证券房地产行业分析师曹旭特告诉记者，货币紧缩政策使得房地产企业从银行拿钱更加困难，而一些小公司，尤其是一些项目型公司，由于前期拿地价格较高，因此对现房销售非常依赖，因此，一旦楼市降温，日子就非常难过。近期各地楼价均有所下调，正反映出开发商降价促销以快速回笼资金的心态。

银行贷款风险调查

预期房价跌幅30%以内

虽然大型房产商对于市场前景仍然乐观，但不可否认的是，宏观调控政策的威力正渐渐显露。提高第二套房贷的首付和利率直接抑制了房地产市场的投资需求；楼市泡沫被稀释后，房价开始下跌；央行不断加息，购房者普遍采取持币观望态度；存款准备金率的提高又导致银行的信贷规模受限，个人房贷增速放缓。[揭秘房企引资内幕]

多重作用下，房地产商资金回笼变少变慢，新的开发贷款又愈加难以获得，资金链逐渐绷紧，部分中小房企的开发贷款甚至出现不良趋势，甚至一些原本实力雄厚的大型房企也开始陷入困境。近期，各地银监部门对中外资银行加紧了房贷的检查和调查，正是要对房贷业务进行摸底了解。

翻查历史数据可看到，我国银行的房地产企业贷款快速增长主要集中于2003年至2007年，而2005年至2007年是我国房价上涨最快的阶段。可以说，一旦房价出现迅速下行，开发商用于抵债的土地和其他资产，面临着价格下行的巨大风险。若对这些不良资产进行市场处置，房地产市场的下行可能会使拍卖所得减少，从而导致银行损失加大。如果银行选择持有这些不良资产，一方面需要付出维护和管理成本，另一方面仍要对不良资产计提的减值准备，会对银行当期利润造成影响。

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