很吓人!未来五年中国住宅需求将达45亿平方米
按照2006年国家统计局的数据,我国城镇人口数为5.77亿,城镇平均家庭人口数为2.97,那么城镇家庭数为1.94亿个。按收入水平划分,高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右,也即0.39亿个家庭有能力改善居住水平。由于没有全国数据,这里仅举上海情况为例:上海市统计局城调队在2005年月1月组织了全市19个区县、133个街道、镇的居民基本情况的抽样调查,调查样本超过3000户,调查显示,有21.7%的城镇居民家庭拥有两套以上的房屋(包括房改房),拥有三套以上房屋的家庭为2%。
由此可以在一定程度上佐证,全国大致有0.39亿个富裕型的家庭有能力购房二套以上住房。按发达国家经验,一个中产家庭10年左右才会产生新的购房需求,若按未来五年内有50%的中国富裕家庭,也即约0.2亿个家庭会购买新房,若按户均100平米计算,未来5年将有20亿平米的改善型购房需求存在。很多零散的调查也表明,目前在很多大城市,改善型需求已成为市场上的主导性需求。
第三、持续旧城改造,造成新增刚性需求。旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁,会持续产生新增的住宅需求,而且多属刚性需求。从现实情况看,2003年,全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米,占当年房地产竣工量的28%左右。
2003年10月,国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后,2004年全国城市房屋拆迁量有所下降,2007年《物权法》出台后,全国动拆迁难度进一步增大。未来五年住宅动拆迁量大概为5亿平米左右,如果选择实物补偿,很多城市大致遵循拆一补二的原则,也即需要新增住宅面积10亿平米左右,考虑到部分动拆迁户会选择货币补偿,然后购房二手住房或租赁住房,我们认为大概会有5-8亿平方米的新房需求量。
责任编辑/fengyuhui.nj
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