南京二手房市场“东边日出西边雨”

4月的楼市还剩下几天就要画上句号了，种种迹象表明，这个月的市场要比上个月差上一大截。在二手房市场上，不光房价降了两三百，成交套数也有不少的萎缩，倒是租赁市场的行情居然意外地火爆。两个紧密相关的市场，一边在“跌跌”不休，一边却在持续上行，这个“温差”不禁让人充满好奇。

■市场动向

二手房降价的还真不少

根据业内人士的统计，截至4月24日，南京各区挂牌均价下降的主要有三个区，分别为建邺区均价9168元，雨花台区均价6901元和浦口区均价4582元，同3月份相比降幅基本在每平方米100-200元左右。据一位资深的业内人士透露说，从南京市二手房的整体情况看，较上月实际降幅达到200-300元。

记者在一些中介机构了解到，龙江一带不少过万的小区都降了不少，比如凤凰花园城的学区房，去年下半年64平方米的两房报价已经高达76万元，而今年69平方米的两房也只有70万元。在城东的锁金村，一处69平方米的顶楼两房叫价55万元，因为挂牌时间较长房主已经退让，说可以再让1万元。江北算得上是二手房的重灾区，据专业从事江北二手房交易的友邦房产负责人柳正友介绍说，江北除了以自住需求为主的大厂相对稳定外，浦口一带降价最多。按照他们的统计，4月份成交的二手房报价与实际成交总价之间最大差距能有四五万元！

据了解，近期南京商品房日认购量不足150套，只相当于往年的50%-60%左右。目前二手房的成交量保持在日均100套左右，实际成交价格基本都有下降。而70%左右的挂牌房源都不太好卖，一套房子如果没有价格的调整，往往需要较长周期才能出手或者干脆就卖不掉。墨子不动产总经理王小军分析认为，因为房主的经济能力不一样，所以他们选择了不同的方式，比如投资的就会急于出手，有急用的也会低价出手，而手里宽裕的人倒是不急，就继续坚持自己理想的价格卖或选择出租。

租赁市场红透了半边天

二手房市场依旧低迷，可是与之紧密相关的另一个市场——房屋租赁却呈现出意想不到的火热，不仅租赁需求持续供不应求，而且租金价格也在不断上涨。

据我爱我家做出的最新统计，从今年初以来，市场交易就十分活跃，总体成交量涨幅较大。以今年春节后的二三月份租赁高峰期与2007年同期相比，客源增加了177.8%，成交量增加了67.6%。客源的增幅远远大于房源的增幅，说明一方面南京外来人口增速不减，城市化进程在加快；另一方面，房市预期的不确定性，使更多的人选择租房而延迟买房计划，同时另一部分人也不选择卖房而选择出租。

从租金的变化来看， 去年江南八区普通租赁租金普涨10%—15%。中广置业策划部经理谷加东也对近期的租赁市场表示乐观，从近期出租的房源当中他们统计出租金平均上涨300元，4月的涨幅达17%。

记者从其他一些中介机构了解到，目前市场上因为观望而求租的客户的确是多了一些，近一个多月实际出租房源一直在增长。一位业内人士说，“因为最近很多房子长时间卖不掉，有一些房主选择了降价，有一些则退回到租赁市场。”

据了解，租赁市场目前的供求比为1.9：1，而2007年同期租赁市场的供求比却高达5：1。我爱我家市场部经理舒莉莉预计，供求关系的变化有望促使老城区普通民宅租金价格迎来上涨，租金价格的持续上涨仍将持续，甚至涨幅会大于去年。

■后市分析：降价或是出路

原本以为3月份市场在复苏，4月份就能回暖了，但是接受采访的多家知名中介现在已经不那么乐观了。“股市暴跌政府正在出台措施救市，也许股市好了楼市的信心就能恢复，但是何时恢复，还需多久，没人能说得清。至少在近期，市场回暖的可能性已经没有了。”

“再好的市场也有卖不掉的房子，再差的市场也有能卖掉的房子”，这是楼市当中的一段经典名言，不少业内人士都有共识：降低报价，提高性价比才是惟一的出路。比如一手房市场的雅居乐花园开盘就卖了5个亿，这个奇迹的背后就是因为开发商开盘之前已经主动调低售价。二手房市场也同样如此，一旦价格严重背离价值，结果就是长期无人问津，而适当的降价也许就是最现实的出路。很显然，现在市场上不好卖的房子都是品质与价格严重不符的房子，市场低谷期想寻找出路，只能靠房主调整心态理性报价。

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