二手交易须查册防风险 真实案例教你如何查

查册防风险不可不做

日前，白小姐通过某地产中介挑选了一套越秀区物业，中介营业员告之该屋主因资金周转而需急售，目前物业一直抵押给银行，尚欠25万元贷款。

白小姐通过中介与业主陆先生磋商，决定以40万元成交，双方并约定由买家垫资25万元为业主提前还贷。考虑到自己缺乏房屋交易经验，再加上剩下15万元房款亦需向银行申请贷款，白小姐决定委托按揭公司代办相关手续。

按揭公司根据正常工作程序到房管局为物业进行查册。查册结果一如业主陆先生所言，目前物业尚抵押在银行，只需赎契即可办理房屋交易。

查册时效性不可不知

一切准备就绪，白小姐把25万元存到业主供款账户进行赎契。按揭公司建议她在赎契前应再次进行查册。

由于3星期前已完成查册工作，白小姐大表疑惑：为何还多此一举！经过按揭公司的专业分析，白小姐最终接受了建议。然而第二次查册结果令他们异常震惊：该物业已在一个星期前被法院查封！

后来他们向有关执法部门查询，得知陆先生在一年前因生意问题向他人借了30万元，并承诺一年后归还。现在债主得知他无力偿还，故向法院申请查封其房屋。陆先生在接到法院通知物业即将被查封时，仍恶意隐瞒有关事实，妄想尽快在法院查封之前把房子卖掉。最后该案只能中止买卖，白小姐虽说浪费了时间空欢喜一场，但没有掉进陷阱损失金钱，算是不幸中之大幸了。

什么叫未归档？

未归档是指房地产交易登记所已出房产证，但档案还未送到档案馆，或者送到档案馆但仍未录入资料，档案还未能提供利用的状态。查册收费如何？由40元至120元不等，查询基本情况40元，他项权利情况资料和法院查封解封情况各30元，历史变动情况查询20元。什么叫调档？有什么作用？调档就是复印房地产档案内的资料，并由档案馆加盖章证明，很多时候办理免税手续都需要调档证明。

调取一份证明30元，档案保护费0.1元/张，扫描费30元/张。

亿达按揭提醒：查册作用要了解

1、任何物业成交前，务必进行查册工作；

2、查册具时效性，正常情况查册一个月后，查册表上的信息已有变动；

3、部分特殊情况下（例如非业主本人垫资赎契），在买家将款项存入业主供款存折前，更应再次查册，以确保资料准确性；

查册当天报告显示物业无查封，但并不代表同一时间内就没有“查封令”在轮候。白小姐购房的故事，虽然有点巧合性，但却又真实地提醒我们：买房先查册，你不可不做。

■链接：查册小字典

在哪里可以查册？

广州市房地产档案馆（地址：广州市豪贤路193号三楼、珠江新城房地产交易中心二楼）；查册可以获悉什么信息？

业权人的真实性、房产证的地址和真正的地址是否相符、物业是否抵押或被查封；查册需要提供什么资料？

一般要求提供房产地址、或房产证登记字号、或房产证编号，也只有这三要素才能申请查册，其他均不能进行查册（例如产权人名字）。

提供房产证地址查册，一定要提供标准地址，楼盘名称均不能查册。例如“芳村花园”房产证地址实为“龙溪路花园中环街×号×房”，因此查册必定是已出房产证的房屋，凭着预售契约上的地址是不能准确查核。

房产证“登记字号”在房地产档案是关键字眼，由字轨与数字号码组成，例如“统字123456”等，登记字号是每一份档案唯一编码，可房产证查找。查册时，为什么被告知“查不到”？

查不到资料，无非是由于三种情况：①提供地址不准确；②只有预售合同，未有房产证；③未归档

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