开发商“精确制导”不如直接降价

万科、金地等大型企业在2007年业绩报告中披露的每股净现金流都为负值，这揭示出上市地产公司的日子也不好过，也是潘石屹判断预测楼市“百日巨变”的基本根据。深圳银行强制买房人放贷、各地开发商明目张胆地假认购、开发商卖房给员工骗贷、南京仁恒退地……事实也渐渐证明了王石与潘石的判断方向是正确的，不过这个判断的根本原理却来源于其领袖级别的号召力。如果是我等小民甚至是一般经济学家，就算理论再怎么科学，恐也不能达到这个效果。这或许也算是一种明星效应吧。 [进入王小军博客>>> ]

多日来，南京商品房日认购量不足150套（其中还有大量假认购与退换手）只是往年的50%-60%左右，说明市场还没有回暖。而二手房的成交量能保持在日均100套左右（数字上是基本平稳了），实际成交价格却基本都有下降。一般来说，现在价格难谈的二手房也是难卖的二手房。毫不夸张地说，我所接触的二手房之成交价格都比挂牌价有一定的下降。

与商品房有一定不同的是现阶段二手房的需求并没有减少，每家公司的看房量甚至比上月还要多一些，但是这些看房人往往是看过就失去消息，很少主动与经纪人联系。如果要给这些需求下一个定义，那就是“考察市场”。如何能让这些需求转化为直接购买力？当然还是价格杠杆。

最近看到一些消息，南京雅居乐花园2天卖空、深圳鼎太风华连夜排队、华盛领寓销售90%以上……这些楼盘的销售都是采取了价格的杠杆，所不同的是低于价格预期与直接降价罢了。联想到近日南京某些媒体联合策划的路线图---给予楼盘销售模式“精确制导”，个人觉得也不会比降价来的更有效果。

多年累积的高房价与通涨、不断的加息等宏观调控政策实际上比观望情绪更加可怕。换句话说，如果新街口的楼盘1万/平，到底是观望的人多还是直接购买的人多？答案是明显的。应该看到，已经形成的这个低潮“平稳”状态可能还会延续一个不确定的周期，所以，所有的假认购也好，真骗贷也罢，都有可能变成退潮时的裸泳者，甚或是涨潮时被溺亡。

某些楼盘，与其苦苦挣扎与耗费巨资策划营销，真的不如直接恢复理性挂牌。

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