每平成本十万 44亿楼王项目启动遭遇现实难题

总价44亿元，楼板价67000元／平方米的163地块开始前期规划

曾在去年创下地块总价44亿元、楼板地价67000元／平方米天价的南京东路163地块项目，目前已开始由苏宁环球下属苏宁房地产公司进行前期规划。记者近日了解到，由于拿地成本堪称天价，南京东路163地块日后建成的商业项目要达到预期的回报率，难度相当高。

为了达到“合理”的租金回报，预计2012年前后推出市场的“163地块项目”的商业面积与写字楼面积的比例可能高达4：1。

163街坊

地王进入公众视线

黄浦区163街坊地块位于南京路步行街东端——东至江西中路、南至南京东路、西至河南中路、北至天津路，出让土地面积虽然仅有13709平方米，但规划容积率高达4.8，所以，可建面积约65803平方米。“163地块项目”在公开出让时设定的规划土地用途为商业、办公，经上海市土地使用权出让招拍挂办公室批准，于2007年6月28日公告，以公开挂牌方式出让。【延伸阅读：房地产巨头资金紧张 地王重压下的2008年楼市 】

一经公告，南京东路163地块出让立即引起了国内外众多地产大鳄的关注，不仅有新鸿基、九龙仓、中信泰富、香港建设、香港置地、华润置地、仁恒地产等耳熟能详的港商大鳄，也有凯龙瑞、铁狮门等向来在上海房地产市场保持低调的美资机构前来捧场。由于各路外资地产巨头频频现身，以至于当时很多业内人士预测，163地块最终被港商拿下的可能性相对较大。

由于地块位置特殊，因此在该地块的标书中明确规定，“境外，同期银行存款在1.5亿美元以上，且有投资开发高档写字楼、商场业绩的自然人、法人和其他组织；境内，已进行工商登记、拥有营业执照、具有房地产开发一级资质，注册资金在1.5亿元人民币以上，同期银行存款在10亿元人民币以上，且有投资开发高档写字楼、商场业绩的企业均可申请参加。”

同时，标书还提出了其他土地出让中极其罕见的一项要求——竞买人除了在申请时要提交其他常规文件外，还要提交规划设计概念方案，提交内容包括设计说明报告、图纸、模型及多媒体演示文件等。

傲人的地段天赋、众多巨头的捧场、独一无二的招标门槛，这一切都使得南京东路163地块自出现在公众视野开始就与众不同，具备了天价地块的“身段”。

每平米10万

苏宁面临成本高企

即便如此，当南京东路163地块最终成交时，其价格之高还是让人不由惊呼。【相关阅读：对房产预售收入征所得税 房产暴利就此终结? 】

最终参与竞价的开发商中，除了苏宁房地产外，还包括香港九龙仓集团、新鸿基集团、太古地产、信和集团、香港建设、中信泰富、新加坡政府投资公司GIC、美国房地产开发商铁狮门等。竞价经历45分钟，接近300轮，最后南京苏宁房地产以人民币44.04亿元的最高报价竞得了黄浦区163街坊地块国有土地使用权，并当场签订了《成交确认书》。以此计算，该地块楼板价为66930元／平方米，亩价为2亿元／亩。此价格创下了上海土地拍卖市场的最高价格，并且至今仍然保持无出其右纪录。

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