银行业看淡未来两年房产市场 银行压房企降价

不良率隐藏风险

除了工行外，其他的上市银行2007年房地产贷款也都呈增长态势。如建行的开发贷款从2006年3023亿元增至3178亿元;中行从2006年的1136亿元猛增到1436亿元，增速为26.5%。

另外，银行在开发贷款领域的不良贷款率却出现了下降，如建行从2006年的6.05%下降到2007年的4.84%，工行从4.34%下降到2.82%，降幅分别为20%和35%。同样，中行的房产开发贷款减值比率也从2006年9.43%猛降到4.87%，降幅为48%，而该数据在2004年、2005年分别为13.33%、13.24%。

银行业内人士表示，如果仅看年报上的贷款不良率，是没有什么意义的。该数据是由不良贷款数额作为分子与作为分母的贷款总额相除的结果，而去年上市银行在开发贷款上的增速普遍超过了17%的贷款规模增速，这必然会拉低总的不良贷款率水平，隐藏了开发贷款真实的不良率。

比如，工行2007年开发贷款增速为32%，远远大于不良率的下降水平，即使以不良贷款数量维持去年水平的前提下，多增加的739亿元贷款额也会直接稀释约13个百分点的不良率。

中信证券分析师杨丽青认为，报表上的不良率没有可比性，除非将2007年的不良贷款余额加上当期核销的坏账，得出的不良率才有比较意义。不过，从报表上很难知道开发贷款、个人住房按揭贷款核销的不良贷款金额。因此，这极有可能成为银行隐藏开发贷款风险的一个手段。

银行压开发商降价

《证券市场周刊》了解到，尽管管理层并未下发正式文件要求紧缩房贷，但银行信贷部门已经开始主动关注房贷领域的风险控制情况。“如果形势进一步恶化，不排除银行会为收回开发贷款而采取更严厉的措施。”某大型银行内部人士说。

目前，大多数银行发放的开发贷款为3年期左右，从2005年和2006年银行开始大规模发放，按此推算，大多数开发贷款将会集中在今明两年到期，银行面临的形势不容乐观。

此前，银行与开发商由于开发贷款而形成了利益共同体，但在银行在开发贷款风险暴露、开发商资金捉襟见肘的情形下，为求自保，也可能会对开发商采取行动，银行与开发商分道扬镳也不是不可能的事。

上述人士透露:“现在银行对房贷的原则是外松内紧，表面上开发贷款和个人房贷都在正常发放，但实际上，银行内部已经是严阵以待。有些房地产商为了维持高额利润而不降价，致使银行贷款处于高风险之中，银行采取行动也就成为必然。”

据悉，4月11日，某银行信贷部门召开会议，要求全面改变现有的贷款结构，逐渐收缩房地产贷款，同时对个人按揭贷款也要谨慎对待。并从4月开始，现有新的房地产开发贷款审批权全部上收总行。

据了解，目前各商业银行对开发贷款能否全部收回普遍信心不足，银行业内部估计房地产这一轮调整至少会持续两年以上，期间极有可能产生大量不良贷款，虽然现在上市银行股业绩靓丽，但如果风险控制不当，大量不良贷款的计提将导致业绩大幅下滑。

“这两年不良贷款在房地产开发贷款领域发生的概率非常大，由于个人按揭贷款有30%的首付再加上每月归还，房价下降对个人按揭影响不大，而开发贷款由于销售缓慢将会危害到银行资产安全。因此，现在银行必须未雨绸缪，做好各种应对措施，包括要求开发商采取降价等，避免银行的开发贷款大量形成不良。”上述人士透露。

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