万亿资金缺口下地产股存亡逻辑与4条投资线索

一万亿资金缺口下的地产乱象

在乱世，活下来就是一种成就。

自从2007年12月13日，万科董事长王石抛出"拐点论"之后，各路诸侯反复驳诘，尤以SOHO中国董事长潘石屹临阵倒戈，抛出 "百日剧变"论，和 "空军一号"谢国忠大胆预测"半数房地产企业破产"让业界不无颤抖。但我们一再强调，地产和股市是孪生兄弟，泡沫互相绑架，中国泡沫远未到破灭的时候。世界资本市场的规律表明，中国的这一轮资产价格调整乃是中期调整，我们认为也不至于到日本上世纪末一年6000多家公司破产那样哀鸿遍野的景象。但是，次贷危机深化和人民币"破6"后可能的盘整，隐含着地产调整放大的风险。

情况究竟严重吗？客观的说，地产上市公司的资金状况实在不容乐观。根据陆续公布的上市房企年报，每股经营现金流出现了巨额负数：保利地产-7.65元、招商地产7523472.5万元，而负债总额达到32261632.27万元，也就是说目前地产上市公司的现金只能支付23%的债务，即便是风险巨大的短期债务，也只能支付32%。

许多公司大概只能跟着万科的屁股，抓住存货周转这根救命稻草，但是这仍然不甚乐观，一些著名公司将面临困难。四大开发商2007年的存货周转率也是历年来的最低值。万科的年度存货周转率只有0.42，5年来持续下降。金地集团的年度存货周转率为0.31，保利的存货周转率只有0.25，招商地产的更是低至0.16。由于项目建设周期一般为2-3年，按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4，但是这几大开发商中，只有万科的存货周转率稍高于0.4。这说明以往房地产商以土地储备代替现金的生存模式，一旦市场冰冻期到来，脆弱的资金链受到严厉考验。

直接融资渠道也被阻塞。恒大地产上市功亏一篑，被潘石屹视为"2008年中国地产界最具标志意义的事件"，并很可能阻断排在其后40多家急切盼望在资本市场融得救济款的待上市地产企业。绝望的地产商们要么转战私募融资或者地下钱庄，甚至出让股权。最近这一趋势已经抬头。

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰经过计算囤积土地开发资金、紧缩银根影响、直接融资萎缩和土地出让款后，得出如下惊人结论：2008年中国整个房地产行业，资金缺口至少达到1万亿元之多。

回头看，这与1993年的地产泡沫破灭情形极其相似。去年年底，北京一位著名开发商说："经过博弈，现在基本上达成了政策的走向，70%的城市资源和财政的资源，会集中在保障性住宅这方面，而30%留给市场。三年后当市场就剩下30%的问题时，多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。"很显然，现存的6万家房地产企业已然太多，但是谁是掉队的鸭子，谁又是牧羊犬？

下一篇：曾与洪金宝豪宅同居　范冰冰生命中17个男人

特别推荐

• 更多>>