银行借贷压项百亿资金缺口 拷问上市房企实力

信贷紧缩下资金吃紧

声称手持150亿元现金的潘石屹这会儿应该正在偷着乐。潘石屹在其博客中贴出的与网友的聊天记录中就提到，绝大部分房地产公司日子不好过，房地产商肯定会设法通过各种渠道取得资金。在今天的形势下，为取得这些资金付出的成本和代价要比前两年高得多。

这一点在各公司的年报中已有体现。富力地产及合生2007年为银行贷款而支付的利率都已经较前一年上升1%左右。今年央行连续三次提高存款准备金率，使加息的可能变小，这对房地产企业来说，可以算是聊以安慰的一个利好了。

但是，对那些已将巨额贷款花出去的开发商来说，如何在银行贷款增加有限的情况下，既能保证公司资金链的安全，又要确保公司现有的发展速度，已成为一个难题。

据了解，保利地产计划在今年内实现房地产直接投资300亿~350亿元，新开工面积630万平方米，较2007年增长50%，竣工面积为350万平方米，全年实现销售收入240亿元。这意味着，仅以今年的销售收入与公司全年的投资目标之间还有60亿~110亿元的差额，如果算上今年需要归还的借款31亿元，在没有新增土地储备的情况下，保利地产今年还有至少90亿元的“缺口”。

根据万科A2007年的年报，公司去年新增的土地储备项目54个，地价总额合计409亿元，截至2007年12月31日，公司为上述项目共支付地价261.1亿元。这意味着，万科还将为上述土地储备支付地价款将近148亿元。另据了解，报告期内公司还有新增正在办理有关转让手续的土地储备项目14个，尚未计入上述新项目中。

此外，2008年万科计划开工面积和竣工面积分别约848万平方米和689万平方米，如果以平均1500元/平方米的建安成本计算，则这么多楼面面积的建设资金投入也将超过230亿元。

按照2007年的年报，截至去年底，万科持有现金约170亿元，短期借款及今年到期的非流动负债共计约86亿元，应付账款约111亿元，其他应付款约59亿元。上述三项债务总计256亿元。

则万科216亿元的预收款项及170亿元现金与上述三项债务及今年的项目资金投入金额仍有100亿元左右的差额。不过，相比其他同行的情况，万科的情况已经算是不错。

就在去年，万科刚与建设银行签订了200亿元的授信额度协议。虽然万科至今并未提及是否动用过这一授信额度，但中国银行的一位工作人员告诉记者，一般银行给予企业一定的授信额度，就像是免担保贷款，企业在需要的时候可以向银行提出，通过银行审批后即可获得贷款。只要贷款在这个额度以内，银行就认定给予企业的贷款是健康、安全的。但如果超出额度的话，就需要银行报上一级审批才可。

有业内人士提出，信贷紧缩的情况对大型开发商来说是收购的机会。但穆迪投资者服务有限公司（下称“穆迪”）在最近一份报告中，将中国房地产开发业整体评级降为负面的同时指出，大型开发商在市场转弱时趁机收购小规模开发商，类似交易有可能会损害收购者的财务或资产情况，如果开发商希望维持评级，必须采取审慎的财务政策。

穆迪副总裁兼高级信用评级主任蔡承业表示，大部分受该行评级的开发商，在没有进一步收购的情况下，可以抵御银行信贷紧缩及2008年预计销售下降25%的情况。他在报告中已表示，珠江三角洲的一些开发商已经不能达到2008年的销售目标。

在穆迪评级的13家开发商中，路劲基建及世茂房地产的评级展望为负面，合生及沿海集团等3家公司的评级展望将面临下调，包括中国海外和碧桂园在内的8家开发商评级目前仍为稳定。

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