经纪博文：二手房没有最佳时机 只有啥时适合你

墨子不动产总经理 王小军

最近的楼市成交量一直不温不火，刚刚结束的春交会也交了一份不温不火的成绩单，比去年下跌了一半，反映了目前南京楼市的现状，就是看的人不少，但是买的人很少。楼市已经悄悄的回暖了吗？是真暖还是假暖?为此，南京搜房网特举行了一次大话地产，邀请了开发商、业内专家、代理公司老总共聚一堂。

二手房涨跌也要看地段

南京2007年二手房接近5000套，以前很多年份在3000套每个月。08年一月份是正常的，二月份的数据有点下跌了30%，成交了1896套，三月份成交了3000多套，抛开二月份的大雪、二手房的成交数据已经恢复到了一个常态，我认为这个常态就是每个月在3000套以上，说明二手房市场稳定了，但并不代表每个月都会涨的观点，可能现在这个不太现实了。这个稳定并不是价格的稳定，而是整个市场的数据的稳定。二手房的数据都会不停的变化当中，同一地块上的二手房，像长江路上的一个房子，从去年6月份以后的价格是下降的，再拿长江花园比，去年大概1.2万左右，但今年可能1.3万左右，所以同一个地板上面，二手房可能都是成交了，但是价格是不同的，就是好的物业和旧的物业是拉开了距离，我认为这个是必要的。

以前人家说地段决定一切，但现在不是的。就是说，在二手房市场当中，价格和商品房的价格是有区别的。也就是说，二手房不像商品房一样，像江北推出了800套，去年只卖了90套，这样的楼盘不降是不可能的。这个是不是拿江北的数据相比呢？也不一定，看销售商的销售策略。说明这个市场不降价也能卖掉房子，我的观点是，你不要拿江北来衡量南京。而某楼盘的房子卖10900块，我让我的朋友不要投，因为这个房子是属于中等人群的房子，我说这样的房子不要投。为什么？以前开发商开发的时候，一块是商品房，一块是住宅房。所以在富人当中夹着穷人，这种房子可能不是稳定的回报。我们拿二手房的成交数据说，在我们成交的200万以上的房子当中，80%左右不贷款，是一次性付款的。在买80万以下的，80%—90%是贷款的，说明了购房人群的实力不同，所以好房子为什么降不下来。就像前面说的北京的房子有大腕的房子，同样高端的房子也有高端的客户在这里，他们也不在乎这些钱。而对于老百姓来说，如果有30—50万的房子就不一样了，就是这样的道理。归根到底，我判断南京的楼市走向，我看了中等收入的楼盘，如果在河西看，不要看奥体，奥体的房子其实不应该超过8500元，奥体现在有一个烂尾楼，迟迟不能交付，这样的房子，二手房市场，8000块钱没有人要。南京楼市要冷，但可能是局部的冷，你像江北的价格就不应该超过4900，实际上南京楼市到底是真冷还是假冷，还是全年冷下去，我相信万科的楼盘会卖的很好。

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