刚过户的房子已被原房主以极低价出租

市民曾先生咨询：去年12月份我看中了一套二手房，跟原房主签了房屋买卖合同，并支付了房款的30%。

今年3月中旬，我交清了余款后办理了过户手续，但是要入住时才发现有个人已经住在里面了，我要他搬，他不肯搬。

一问才知道，原来原房主欠他的钱，跟他签了一份租赁合同，一租就是二十年，而且价格低得惊人，138平方米的房子，一年租金才6000元。那我岂不等于买了一个二十年不能住的房子？

现在我不想退房，因为那个地段的房子房价又有点上涨，退房不划算，而且我也很喜欢这个房子。我仔细问了一下，原来他们的租赁合同是今年1月份才签的，也就是发生在我和原房主签买卖合同之后。

我听说过有个“买卖不破租赁”的原则，说是承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。如果这样的话，我岂不是要等上20年？

所以我想咨询一下：

一、在我遇到的这个情况中，虽然房屋出租时房子还没有过户到我名下，但租赁是发生在已经签订买卖合同后的，原房主是不是有这个权利处分这个房子呢？

二、最主要的是，我不想退掉这套房子，所以还有没有什么方法可以让承租人搬走，而让我自己合法入住呢（当然不是20年后）？

三、如果真的没有办法让承租人搬走，我是否可以要求退房，还能否再向原房东索赔因房价上涨而导致的损失呢？

律师解答

你因房屋买卖合同与他人产生争议，现根据你对案情的陈述，解答如下：

一、原房主在与你签订房屋买卖合同并收取首付款后，又与他人签订长达20年的房屋租赁合同，致使你在取得房屋所有权后无法完整地行使该房屋所有权的全部权能，而且造成了实际的损害。对此我认为，原房主在与你签订房屋买卖合同并收取首付款后，理应积极全面地履行合同，为房屋所有权的转移做准备。从理论上来讲，由于此时他仍为房屋的所有权人，仍可能就此房屋与其他人签订房屋买卖合同或房屋租赁合同。但毫无疑问，原房主的这种行为已对你构成违约，应承担违约责任。

二、你反映原房主在与你签订房屋买卖合同之后，又以极低廉的价格将房屋出租给第三人。从原房主与第三人签订房屋租赁合同的时间、租赁期限，及租金低廉等情况来看，原房主与第三人签订的房屋租赁合同，涉嫌恶意串通并损害了你的利益。对此，你可依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，主张原房主与第三人签订的房屋租赁合同无效。建议你进一步收集相关证据，以此证明原房主与第三人确实存在恶意串通行为。

三、如果第三人与原房主签订的房屋租赁合同不存在恶意串通行为，被认定为有效。而你又不愿面对20年无法使用房屋的不利局面，你完全可以依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第三款、第四款等规定，主张原房主与你签订的房屋买卖合同无效，要求退房并赔偿由此给你造成的各种损失。

四、以上建议，供你参考。

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