银信合作"避"调控 房产信托产品预期收益激增

目前，银行理财市场总体比较平淡，集合资金房产开发信托贷款类产品却“异军突起”。银行在售的该类产品，预期收益最高已达20%！而一般性集合资金信托贷款计划产品收益基本为7~10%。

“在一系列调控措施下，房地产企业对资金需求极其紧迫，银行信贷又紧缩，只能发行信托产品融资，该类产品预期收益自然提升。”业内人士认为。

令人担忧的是，这种方式相当于削弱了国家宏观调控政策的力度。另有专家指出，客户投资此类产品的风险同样不可小视。

最高预期年收益达20%

本周一，国内首支按照国际标准REITs经营管理模式设计的某大型地产项目的中外合作信托投资产品，在委托投资期预计长达4年的情况下，预期投资的最高年收益率竟达20%！无独有偶，3月共有7款投资于房地产领域的集合资金信托产品，预期收益普遍在15%以上。

所谓集合资金信托贷款类产品，即通过信托公司渠道，将银行以产品销售形式募集的投资者资金借给资金使用方，并收取借款利息、承担借款方信用风险的一种理财模式。

早在去年底，由于监管部门首提“从紧货币政策”并严控银行信贷规模，导致银行纷纷借道信托为企业优质、大型项目提供贷款。数据显示，12月银行推出的理财产品中，信托类产品发行73款，占当月银行理财产品发行总数的30.8%。今年头3个月也出现很多信托类产品。

银行借道信托放贷

据西南财大信托与理财研究所发布的研究报告显示，3月投资于房地产领域的信托产品中，90%以上具有明显的融资性质。“此类贷款类银信合作理财产品的大量涌现，与国家宏观调控政策的实施有直接的关系。”报告明确指出。

农业银行公司业务处有关人士介绍，利用融资性信托计划的方式，银行可以在不占用信贷额度的前提下满足客户的融资需求，并与信托共享受项目手续费收入。更关键的是，和信托公司合作帮助银行“规避”信贷调控的压力。

业内人士指出，限制商业银行的贷款冲动，目前仍是央行调控的重要举措。但各商业银行利用信托渠道绕开了贷款限制，无疑削弱了央行的调控力度。

投资风险不容小视

据银行反馈的信息看，目前理财产品销售，除固定收益类产品，就是此类信托贷款产品业绩比较突出，多款银行同类产品均在数天内即募集完毕。“因为借款方经过了信托和银行的双重认可，还款能力较强”。

“目前企业从银行贷不到钱，只得通过信托渠道，因此利率自然水涨船高，尤其是被严控的房地产项目。”西南财大信托与理财研究所相关研究员表示，这也导致同类产品收益高企。

据记者了解，从2005年开始，商业银行就很少再向房地产商提供住宅开发类的贷款。证监会也发布规定要求，房地产企业首次募集资金不能用于买地。这一系列调控措施下，房地产企业对资金需求极其紧迫。

但从另一方面来看，客户投资此类产品的风险同样不可小视。著名经济学家赵晓在接受记者采访时指出，目前房地产市场正处于调整期，未来走势很难预料，这必然会加大项目的潜在风险。

同时，一银行同业金融部负责人也认为，对于此类项目，投资者要清楚项目是否有担保方；如果没有，借款企业是否有抵押物及价值几何。“如果都没有，信贷的风险是很高的。”

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