宋坚:07房价太疯狂 08南京楼市"稳"字当头

南京苏鼎房地产研究所所长 宋坚[博客]

[现场直播]“真暖”还是“假暖”？ 把脉08楼市非典型症状

最近的楼市成交量一直不温不火，刚刚结束的春交会也交了一份不温不火的成绩单，比去年下跌了一半，反映了目前南京楼市的现状，就是看的人不少，但是买的人很少。楼市已经悄悄的回暖了吗？是真暖还是假暖?为此，南京搜房网特举行了一次大话地产，邀请了开发商、业内专家、代理公司老总共聚一堂。

在大话地产上，业内专家宋坚首先提出质疑。首先，暖？什么叫暖？去年开会的时候，我说两会以后，可能会暖一些，这个暖是针对什么而言？针对2007年的11月份到两会这个期间的低迷是暖。但现在，整个对比方法发现了一个错觉，拿2007年南京市的销售成交量相比，2007年实际上是南京最不正常的一年，2007年也是整个全国房地产行业遭遇史无前例疯狂的一年。所以说，拿2007年比的话，这个比的对象不对，按这个对象比的话，我们永远暖不起来。所以，我们应该比什么呢？比2006年、2005年，我们要这么比。从2008年春季交易会，尽管很多开发商没有参加，我觉得都是错误的，实际上应该在房交会上去试试.

宋坚表示，和我们全国各城市比，南京市和全国各城市比的情况是，比来比去，包括地方政府，包括所有的房地产人士，比的结果可能是暗暗自喜。中国房地产其实深圳是代表，深圳目前的房价下降，官方数据是30%—40%，北京虽然没有明显的下降，但是它的销售量降到历史的冰点，之所以房价降幅不大，因为北京的刚性需求和北京的大腕在撑着，上海是最应该进行调价和盘整的，但是上海竟然会传出2008年房价可能会上涨的评述，上海其实是外资在撑着，也就是说，对于2007年疯狂的城市调价的范围应该是30%—40%。

南京的情况确实特殊，特殊在什么地方？在南京一房一价以后，深圳、上海、北京分别上涨了30%、40%，而南京却没有。所以，跟上海相比较，它应该有30%—40%的价格幅度。实际上南京的房价相比这些城市来说，不贵。如果针对外资而言的话，现在欧元对人民币的比值已经到了11左右，你去了欧洲以后，实际上你人民币买的东西和欧元买的东西差不多，所以美国为什么要升值，未来这些国外其实都有一个升值的要求，就是要一个对等的要求。如果按这样的数据看的话，现在只是国家在控制着外资的进入，房价远远不是这个价格。

现在是中央宏观调控的，是人为的，不完全表示市场。包括二手房，国家的宏观调控，从微观到宏观，由量变到质变，导致了2007年底的从绝对的过热到了相对某一城市下降速度非常快的情况。我刚才说要有一个两会的概念，实际上就是看中央的态度，中央下一步的调控将往何处走。我觉得对中国而言，像深圳房价下降30%—40%，应该是预期的范围，如果再下降就会出现难以收拾的局面，对国家和人民都没有好处。深圳原来很多老百姓的福利也够呛，虽然老百姓都希望房价下降，但是对于一个国家，要考虑全国的形势和整个经济的大局。所以从两会，我得出的结论来看，中央没有要求向房价进一步下降的政策措施，我认为顶点就应该以深圳为顶点.

按照顶点说法的话，南京实际上差不多。刚才说了一房一价以后，当时很多开发商非常仇恨，实际上现在看，是一房一价挽救了南京的房价，实践证明南京市政府当时的政策是正确的，但是以后如果总是一房一价可能有问题了。比如现在，我们中央下一步是不是还是一概打房价，比如最近公布了平安高管的工资的年薪是几千万，为他们降房价，老百姓有好处吗？没有好处。从中央的政策看，以后反倒可能是两极分化的做法，要加强保障性住房的供应，对于高收入的人群实行另外的政策，对于一房一价是对于普通房而言的，对于高档房，政府不应该管。为什么？因为中央政府和地方政府所维持的利益主要是基本群众、大部分老百姓，所以不能为了高薪收入人群，一概打房价，最后起了卖国贼的作用，我估计中央不会作出这种糊涂的事情。

实际上，中央现在两会得到的信息，是加强保障性住房，而且在保障性住房方面，南京市是做的最好的，无论是廉租房还是经济适用房，尤其是廉租房相对其他城市是最好的。但是也有一点，我们发展保障性住房的时候，要以经济为动力。没有钱不行。如果说土地是人民的，土地的价格就应该是零，不发挥土地的作用，是不行的。南京市政府的土地而言，是整个市政配套，如果没有配套的话，你盖了房子有什么用。所以下一步看，要做好保障性住房，不能只是口号，要有资金的保证。所以从国家的政策看，从2008年开始，土地的收入10%可用于廉租房，如果我们在市场全部死掉了，我们的土地就没有了，我们老百姓的利益也就没有了。所以我更多的考虑是普通老百姓，所以，中央下一步不可能把房地产业打到零，整个经济停滞不前，而保障性住房只是一个空洞的口号。所以，中央在下一步不可能在这方面做出更紧的动作，虽然银行的银根在收紧，但只是针对通货膨胀的，但可能对开发商有这样那样的影响。

我在江北写了好几篇文章，为什么力挺江北，因为江北跟南京的普通老百姓关系大，江北好，老百姓负担轻，江北不好，江南的房价会升。所以，江北是房地产房地产最主要的一盘棋，棋对了，整个南京房地产稳定。我当时听到跨江地铁晚三年的时候，我特别担心，我担心南京市政府整个跨江发展的战略是不是变，这个一转变的话，所有的规划都完了，都是骗人的，所以当时最担心这个。后来通过一系列政府的动态，尤其是新的朱书记的讲话，我觉得政府整体的方向没有变，只是政府手里没有钱，钱是紧张的，所以只要政府的主导方向不变的话，江北应该是有希望的。还有，如果按照规划，十年以后规划的话，十年以后住江南的人肯定不如住江北的人，是显而易见的，但是有一个十年的时间问题。你能不能受得了，很多人的刚性需求等不了，如果等的了的话，比如在市里有一个临时落点的地方，在江北应该是绝对正确的选择。

谈及刚出台的09年南京住房建设计划，宋坚认为南京保障性住房在全国都是走在前列，唯一担心的就是如果楼市冷下来，那么保障性住房有没有钱了。所以钱从哪里来？所以希望楼市稳定的发展。第二个对整个市场有没有影响，应该说影响不大。为什么影响不大呢？对江北可能有一些影响，跟江北的数字无法相比，对江宁相比影响也不大。对城中的高档房影响更不大，影响的也就是5000—6000左右房价的，不管怎么说，政府的保障性住房，我是坚决拥护的，尤其是廉租房，我希望它能够三四倍以上的增长，但是必须要现实，必须在转变生产方式，转变政府的收入，在政府有钱的情况下才能做到。所以，我预见楼市绝对不可能冷到底的，冷到底的话，谁都不会好，尤其最困难的还是最基层的老百姓。

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