尼宁:优胜劣汰 今年开发商资金压力特别大

南京荣盛地产开发部经理 尼宁[博客]

[现场直播]“真暖”还是“假暖”？ 把脉08楼市非典型症状

最近的楼市成交量一直不温不火，刚刚结束的春交会也交了一份不温不火的成绩 单，比去年下跌了一半，反映了目前南京楼市的现状，就是看的人不少，但是买的人很少。楼市已经悄悄的回暖了吗？是真暖还是假暖?为此，南京搜房网特举行了一次大话地产，邀请了开发商、业内专家、代理公司老总共聚一堂。

楼市成交下滑 宏观调控起效

在大话地产上，南京荣盛地产开发部经理尼宁坦言。目前开发商确实遇到了资金难题。他表示，从07年9月份，特别是07年9月份到08年2月份，整个南京市的交易是呈下跌的趋势。因为从去年以来，宏观调控政策相继出台，到07年9、10月份到了顶峰，包括货币、金融政策、国家对第二套房的限制等等。这时候对房地产行业的影响是到了一个关键的阶段，尤其在上海、北京、广州、深圳产生了一系列的因素，特别是对一线城市的房价或者个别楼盘出现了下跌的趋势.我觉得是宏观政策调控下的一种正常现象。这个时间大概持续了近半年的时间，特别是1、2月份是房地产传统的一个淡季，包括2月份之所以成交量这么低，主要是一个春节的影响。我觉得08年3月份以后，南京楼市的回暖应该是正常的，在座大家都是业内人士，对南京房地产的行情非常了解。南京房地产市场的刚性需求还是相当大的，就是有购买力的人还是相当多的。从08年春节以后，至今为止阿尔卡迪亚卖了200套房子，而去年销售了1000多套，今年春节以后销售200套，今年和去年业绩相比，是基本持平的。相当这跟咱们楼盘的一些特性有关，应该我们主要以周边的企业，比如扬子、华能电器这些企业客户为主，对南京其他的客群不是很了解。但对这些客群非常了解，他们有购买力，福利待遇都是相当丰厚的，他们只是付个首付，其他都基本没有问题了。从这一点看，南京的楼市由此可见一斑，否则的话，08年3月份楼市不会回暖。当然今年的房地产基调是从紧，政府对这一块也相当的重视，包括“9070”政策，从普通商品住宅来讲不充足。

尼宁认为房地产平稳健康发展应该是08年的一个主旋律，平稳是一个核心，包括十七大胡总书记最大的词就是发展，温总理的发言最多的也是发展。房地产作为经济的支柱行业，也应该是发展，南京的房地产在全国处于比较正常的态势，发展必然是南京房地产的主旋律。第二点，刚才结合消费者和开发商不是对立的状态，应该是有共同利益的。这里面强调一个产品是关键，为什么同一地段的房子，有的卖1万卖的很好，有的卖8千卖不掉，所以关键是产品。所以，任何一个开发企业，做好产品是非常关键的。特别是在房价增长的情况下，我们开发商在投入方面是不是应该多一点，这才是有责任的开发商。咱们与其把这个钱交增值税，不如把这个钱反馈给消费者，一方面是开发商的责任感，另一方面也是对后期建立品牌非常重要的一点。所以，我觉得产品是关键，只要产品做的好，老百姓把钱掏出来，他觉得是划算的，是物有所值的。

08是调整年 开发商普遇资金难题

还有我想谈08年对房地产整体行业的看法，我觉得对房地产开发企业是一个调整，今年的调整将非常大。我最近在做非常重要的一项工作，我们现在的资金压力非常大，包括中国所有的开发企业，07年的压力都非常大，因为07年开发的项目、拿地的项目非常大，所以这个资金的缺口是非常大。我想，一些中小开发企业，特别是房产信贷企业是倾向于资金实力比较雄厚的，有一定品牌和口碑的，信用比较好的企业。所以一些中小企业的融资能力在这个时期是一个严峻的考验。有些中小企业在资金一块已经顶不住了，之所以春节以后，江北个别项目推出均价是4500元/平米都是为了缓解资金阶段性的压力，所做出的身不由己的决定。

这个对整个房地产行业的发展，恰恰是一个好事。好的企业、有口碑、有实力的留下了，一些做的不好的被淘汰了，这对老百姓都是非常好的。另外，谈一下江北的问题，南京最便宜的房价在江北，显而易见江北的问题是交通的问题、过江的问题，其实南京很多老百姓为什么非到江北买房子，因为江南买不起，四五千的房子只有到江北去，很多年轻人买的第一套房子必然到江北去，因为江南买不起。所以我对江北比较乐观，我认为江北的潜力还是非常大的，虽然现在四千块钱卖不动，但是它的潜力是非常大的。

去年我们买了一块地在仙林，离新街口大概20多公里，那边的地的价格是5566/平米的楼面地价，栖霞建设是5891/平米，我们这一块地非常远。大家想一想，咱们以后的发展还是在江北，江北目前的房价是四五千，两年以后，我乐观的估计可能是七千。所以我觉得大家有实力还是要到江北去投资，因为江宁可以卖的动，就是交通配套的问题。另外，就是咱们如何正确的引导消费者，最重要是我们的搜房网和媒体，不能让老百姓吃亏，前一段时间专家的发言都让老百姓蒙受了损失，为什么05年没有去买房子，所以我们相关的专家要去反思一下。从开发角度来讲，我们不希望我们的消费者买不起房子，因为住房问题去付出一些本来不应该付出的东西，所以我还是希望我们南京的媒体多支持一下，咱们要有主见。我个人认为，我对房地产行业还是有一个持续看好的态度，特别是南京。

保障性住宅是一种保障的措施和手段，是为了生活在社会低层的老百姓能够“居者有其屋”，是市场调节的一种手段。我觉得计划是计划，计划是灵活的，咱们如何实施，咱们是不是按照这个量实施，是不是还可以增加比例或者适当的降低这个比例，我觉得取决于商品房市场基本的态势，如果房价08年继续大涨，或者08年咱们的房价真的有下跌的趋势，政府在这个方面可能会调节，因为它基本的调控的方向还是保证房地产市场的平稳健康发展。我觉得保障性住房和商品房不是互相矛盾的，所以从开发企业角度来讲，我个人认为这也是好事，其实房地产开发企业也不追求房价老是在涨，为什么王石先生提出一个拐点的观点？在07年的背景下，我觉得应该是站出来说一些相对悲观的话，我觉得这也是好事。

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