宏观调控面对三大变数 春季楼市或拐回冬天！

2008年的房地产市场充满了各种不确定性，房价的不确定性，房地产商命运的不确定性，还有国家宏观调控政策的不确定性……这些不确定性，让整个房地产行业笼罩在一种山雨欲来风满楼的气氛中。4月11日，博鳌亚洲论坛2008年年会专题分会“对话房地产”环节，房地产业相关部门领导、企业家和经济学家齐聚一堂，表达了这些不确定性，也深入剖析了这些不确定性。

房地产冬天来临

2007年底，万科董事长王石抛出楼市“拐点论”，并率先在几大城市推出“折价”销售，给持续火爆了好几年的房地产市场浇了一盘“凉水”；无独有偶，SOHO中国董事长潘石屹最近又放言，中国会有非常多的房地产企业在100天之内死掉，即房地产的“百日巨变”；而此时的国际楼市，尤其是美国楼市，正遭次贷危机肆虐。这些要素集合在一起，让人感觉到了房地产市场的阵阵寒意，难道中国房地产市场的“冬天”真的来了吗？

“四季轮回是客观规律，市场中也有四季轮回，冬天肯定会来。不管你愿不愿意，但是把冬天说成困难我想也不确切。对万物来说没有四季轮回，没有冬天也就无所谓夏天和春天。实际上，我也不认为中国的房地产面对的是一个低谷。”住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在论坛上如此艺术地答道。

和陈淮的艺术化表述相比，华远集团总裁任志强却直截了当：“要先死肯定是银行先死。房地产商后死。”他解释说，中国的银行可能因为次贷危机而收紧自己的盘子，这带来的影响是：凡是中小企业贷款就涨利息，但对大的地产公司来说，获得贷款的机会和贷款金额却相应增加了。“在所有行业里，不管任何一次宏观调控，最后挤压的都是中小企业。”任志强如是说。

潘石屹则认为，2008年房地产特别困难，原因是，2007年中国的房地产企业太疯狂了。“根据国家统计局数据显示，去年一年房地产的销售是2.9万亿元，接近3万亿元，可去年一年中国的房地产公司购买土地超过3万亿元，所以我觉得大家的钱花得差不多了。”

“过去房地产一些非常利好的积极因素现在都在发生逆转，这对我们在短期，至少在2008年带来很大的不确定性。但是，既然说冬天已经到来了，难道春天还会远吗？”高盛集团董事总经理胡祖六如是说。

胡祖六认为，美国次贷危机的本质其实是房地产危机。美国的这场危机对中国至少有两点启发：第一，地产跟金融密不可分。第二，谨防中国特殊论。

宏观调控面对三大变数

陈淮指出，今年国家房地产市场宏观调控面对以下不确定性：第一，中国是一个新兴市场，它的不完善程度、不平衡程度比较高，容易受到震动；第二，可能会出现这样的情况，宏观调控计划盖100栋楼，地产商可能是盖了100栋，但其中70栋、80栋都盖到七八层停下来，成为烂尾楼；第三，当国内调控资产的时候，可能出现“老外把中国的底抄了，买走了优质资产”的状况。“当一个市场出现流动性短缺的时候，不是这个市场缺钱，而是钱不进这个市场。当一个市场流动性过剩的时候，不一定是这个市场的钱很多，而是这个市场对钱的吸引力特别大。”

未来房价走势

房价走势是老百姓高度关注的问题，但很奇怪的是，上述人士均没有在论坛上正面回答这个问题，连一向敢于判断的潘石屹也没了当年的勇气。

胡祖六列举了未来左右房价的几大关键因素：首先，是宏观经济因素。其次，只要利率水平足够低，通货膨胀更高，房价上涨也有空间。再次，信贷的供应，只要宏观调控对信贷的控制和收紧不至于让房地产贷款干涸的话，房子价格的上涨也是有可能的。除此以外，还需要看消费者的购买能力，就是房价跟可支配收入的比率。

在明确指出 “只要GDP增长速度今年还能够在11%多的话，房价还得涨”之后，任志强还剖析了土地资源和房价之间的关系。

任志强认为，只有当人们从追求大房子到开始追求小房子时，房价才会比较合理。现在大房子和小房子之间，大房子是最先卖出去的。这证明我们土地的资源价格和市场价格之间还有差距。对于市场上盛行的精装修，任志强表示，当前中国的税率政策并不支持做精装修，精装修房存在重复缴纳税的现象，同样是一套房子，毛坯房要比精装修房少缴10%的税，如果税率制度修改的话，可能就不会有重复征税。

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