潘石屹：王石拐点论成现实 任总还是“太乐观”

腾讯网：你发表的房地产要发生剧变的文章，我记得主要内容是你对恒大IPO被搁浅这件事特别在意。之前几年，中国房地产出现了很多神话，比如碧桂园、SOHO中国上市，都使大股东利润增加了很多。您为什么对恒大IPO被搁浅这么在意呢？

潘石屹：其实你要看07、08年，这两年对市场人的心理、资金状况的影响有两个事件，如果说07年的事件是碧桂园的上市，人们觉得除了我销售房子可以取得收入、除了银行贷款可以取得资金外，还可以在海外上市。所以碧桂园07年上半年上市确实给中国房地产市场一个强心针，知道我还可以从这边取得资金。很多房地产公司，大约有30、40家都准备走这样一条路。当恒大上市之前的一个月、两个月时间，这个国际的金融市场已经发生变化，人们就说这一条路子，整个房地产行业走的这条路子能不能行得通，人们打了一个问号。恒大如果能冲出去，这就是检验了国际资本市场跟中国房地产市场还是密切相关的，可以给中国房地产市场发展注入资金。如果恒大出去后没有成功，就证明这条路子暂时是搁浅了。所以在我看来恒大上市是08年房地产界一个标志性事件，它不光是一个公司的事情，是牵涉到许多公司、一个行业的事情。

腾讯网：除了海外上市外，国内A股市场也有很多房地产企业，这块市场能不能给我们房地产企业提供资金呢？

潘石屹：比起07年来说就弱得多了，因为07年股票价格上涨，所以增发、扩股、上市，无论是国内、国外都很火爆，到了08年国内股票市场现在也不太景气，股票市场一直在跌，在这种情况下你要再增资扩股的可能性就小得多，如果一定要增资扩股，它的价格也受到影响。

潘石屹眼中的任志强、王石

腾讯网：您跟任志强是好朋友，他的观点是需求一直存在，房价一直上涨，您有没有跟他交流过这方面的看法？

潘石屹：我跟他交流了一下，基本上我说服不了他，他也说服不了我。他是非常的乐观。

腾讯网：他的乐观是建立在什么基础上？是不是因为他的房子卖的很好？

潘石屹：他去年和前年真正在市场上销售房子量并不大，他主要是几个项目的销售。主要是两个项目的销售。

腾讯网：您当时为什么会接下他的项目？

潘石屹：当时是各个方面的考虑，第一，这两个项目对我们的财务指标还是非常好，他也建了差不多了，我们接过来，占用资金的时间比较短。另外跟我们发展方向也非常吻合，都在城市最繁华的位置。

腾讯网：中国有一个规定，两年之内不开发的土地要收回，现在资金偏紧的情况下，会不会出现大量房地产企业土地被收回的情况？

潘石屹：可能这些大城市跟中小城市还不太一样，在北京、上海执行这个政策力度更严格一些，其他省会城市、县城，开发商买了一块地，相当于这个县里的GDP，他会千方百计有一些协议补充这些东西。

腾讯网：您最近提出中国有一些公司危机会进一步严重，媒体上写您提到了北辰这样几家企业？

潘石屹：我没有提具体任何一家企业的名字。我列的数据，都是他们公司自己公开的年报，都是按照2007年年报方面，把香港上市公司全列出来了，国内上市公司因为比较多，我就列了20多家，把负债率情况、银行存款情况做了比较，我没有对任何公司做评价，要不就有很多公司托人对我说情了。

我说我提过名字的公司只有两家，一家是万科，任何一个学校去的学生也要提问，要问万科的情况、要问王石的情况。而且最有意思的是出现三个情况，一个学校有人叫我王总,你想不对他评价都没有办法说。当然万科是全中国最大的房地产公司，你不提他是绕不过去的。第二，恒大的上市，其实我对恒大这个公司不是非常了解，恒大没有上市，主要是次贷危机、国际资本市场的问题。其他公司情况我所有公布的数据都是他们自己年报公布的数据。

腾讯网：那么多人向你提问万科和王总的情况，您在这里也给我们简单评价一下万科的情况？万科也是上市公司，他的年报、财务情况也是公开的，他现在处于什么情况？

潘石屹：王石董事长亲自缔造的万科，确实在中国房地产发展史上应该是一个榜样。这个榜样主要是在于它的公司的风格，这个风格还是一个比较清新的风格，不会做一个假帐、不会行贿受贿。中国房地产公司要长期发展的话，必须要先具备这个基础。你不要说一会儿说点假话，一会儿偷点税，一会儿给政府官员送点钱，其实从过去20年房地产发展来看，这是一个基础。

从万科建的房子来看，我觉得中国有很多优秀房地产公司建的房子比万科建的好，从地理位置选择来看也比万科选的好，可是万科能够成为全国最大的房地产公司，我认为他成功的秘密就是非常正派，这跟王石（本人的）风格有很大关系。去年、前年两年时间万科规模膨胀非常厉害，从200多亿到500多亿销售额，他又收购了一些房地产公司，像北京收购了朝阳房地产开发公司、南都房地产开发公司，规模铺大了，这样就需要资金。万科负债率还是比较高，对应它的现金也比较多。

可是他的负债跟现金是不能调配的，因为分公司比较多，这个公司可能负债高，没有现金，另外一个公司可能是有了现金，没有负债，他们两个是相互独立的。因为作为经营主体，都是他们分公司。这是万科需要调整的，是看完他的财务报表后，我觉得需要调整的。当然万科实际上从去年11、12月份就开始调整，就要把它整个的规模、开发的节奏都要得到一个调整。

腾讯网：像万科这么大的一个公司，我想起彩电行业的长虹，它的一些市场策略或者价格策略会不会对市场上其他房地产企业造成一种挤压或者一种比较有侵略性的市场策略？

潘石屹：一定是这样，万科承认也好、不承认也好。因为它开发的档次跟许多其他公司的开发档次一样，就是郊区、大盘。如果两个开发商作为邻居，再来一起开发，万科价格一下降了15%，你不降的话，人家不买你的。就是跟他临近一点的开发商、同一档次的开发商，都会有一个特别巨大的压力。

腾讯网：感谢潘总跟我们分享了这么宝贵的意见，也感谢腾讯网友的参与。

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