潘石屹：王石拐点论成现实 任总还是“太乐观”

腾讯网：当时万科王石在全国大规模降价，而您对其降价不同意。但是现在来看，他当时选择降价措施是不是已经预计到会出现往下走的趋势？

潘石屹：实际上我也一直在反省，当时王石在2007年12月份提出房地产出现拐点，我总体认为他过于悲观，我想他也是看到了06、07年两年时间房价上涨快、房子成交额上涨快，也看到了土地价格上涨的比房子价格还快，我觉得他的一个直接（观点）就是认为这是一个不理性的市场。我跟他的区别就在于，他认为拐点要出现了。当然各种人在修正拐点了，反正一个知觉就是要往下跌的拐点。

07年12月份王总提出拐点的时候，我没有他那么悲观，我觉得会是有一个调整，这一点是我们俩个比较一致的，尤其是土地，不可能再这样下去，这样下去怎么办呀？所以王总做出的第一个调整就是批评下面分公司经理，分公司经理拿地的过程，想拿个地王的过程，按照他的原话就是莫名其妙的冲动，把钱不当钱的去拿，所以他第一个是批评。第二，他预计这样一个不正常的现状，资金会非常紧张，所以他规模降价。我记得在上海做节目的时候，他说第一个计划是12个城市降价15%，大幅度来做。

这个是出于他公司内部的考虑，可是我在去年12月份和今年1、2月份，我还是比较乐观的，就是整个中国经济上涨速度、中国的城市化、中国人要来解决住房问题、需求，这些基本面并没有变化。你说中国经济增长速度从11%降到9%、8%，都是一个非常高的增长速度。所以在我看来出现一些小问题，大的趋势并没有变化，这是我跟他的区别。

当然这几个月下来，需要修正我的观点就是，有两点我没有想到：第一点没有想到美国的次贷危机越来越厉害，原来想次贷可能是华尔街占份额很小的一部分，不会变成一个全世界现象。而接二连三每个银行都亏损，都是几十亿美金、上百亿美金亏损，然后华尔街股票也大幅下跌，股票开始往外抛。这是在我跟王石辩论的时候，在中央台和上海台做节目的时候，我没有想到的。第二点让我更感觉吃惊的一点就是在全国开两会的时候，2月份中国的CPI指标是8.7%，通货膨胀8.7%的话，是一个非常高的，温总理在答记者问的时候就说了2008年是最困难的一年，它的困难就是不确定。确实是不确定，有很多事情不是我们国家的事情，是美国的事情给传过来了。所以他说不确定。在这种情况下他在答记者问的时候就说要实施从紧的货币政策。开完会之后第二天就开始实施了，银行准备金率上涨0.5%。这两点新的变化是我跟王石讨论之后发生的事情。

腾讯网：您现在主要担心的还不完全是房子销售会发生困难，而更担心信贷方面和对房地产企业输血可能会造成障碍？

潘石屹：对，房地产公司本身的调整可能要在价格和销售量之前。

腾讯网：调整之后到底对市场有什么影响，价格上涨还是跌？

潘石屹：前天很多新闻记者问我到底是上涨还是下跌，我说这样一个不确定的因素很难确定，我们这次房地产调整，让房地产公司规模萎缩了，一部分公司倒闭了，这样影响了供应，可能房价还要上涨。如果调整过程中，房地产供应的规模还有，可是需求量降了下来，这样出现了供过于求的局面，房价可能要跌。这种情况也是很可能发展，因为需求方面，我们看到基本面没有发生变化。可是刺激房地产需求最重要的一件事情是银行的按揭贷款。如果银行按揭贷款他把首付款提高、利率提高，条件更严格一点，需求就降下来了。

到了今天这么不确定的因素，如果媒体非要我给一个答案，说是涨还是跌，确实有很多不确定的因素。

腾讯网：对普通购房者，你的建议是买房还是卖房？

潘石屹：普通的购房者，每一个地方的情况都不一样。在我觉得，这个话也特别难说。以北京为例，我想有了这样几个条件的，往上涨，压力比较大。第一，远离城市中心的，基本在五环之外的，因为过去几年土地供应量比较大。第二，每平方米价格低于8000元人民币的。第三，每一套户型面积小于90平方米的。前几年有一个90平米要占70%的政策，这个政策出台后不可能马上形成房地产供应量，可是08年会形成房地产供应量。五环之外房子供应量大、每平米8000平米以下的供应量，户型90平米以下的供应量，这样价格上涨起来基本就非常困难。

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