潘石屹：王石拐点论成现实 任总还是“太乐观”

“地产商都没钱了”

潘石屹：你记得比我记得清楚，是3月22号提的。其实一开始提的时候我原话不是"百日剧变"，"百日剧变"都是媒体的理论水平高，给它提升起来的。

我记得是在3月末的时候，有一次我跟几个同行的朋友一起吃饭，他们说今年房地产形势怎么样，我们就一起聊，我的观点是，有三个原因（会让房地产业）受到特别大的影响。

第一，去年一年时间房地产开发公司花了大量的钱去购买土地，基本相当于去年的销售收入，这是从全国情况来看。所以从总体来看，房地产行业到08年是缺钱，房地产公司当时去（大量）买地总觉得到了08年房价还会上涨，销售额还会上涨，还可以在国外上市，资本市场、银行还可以拿到钱，基于这样的考虑才大规模圈地。

可是到08年，房地产商自身没有钱，中国银行实施从紧的货币政策，因为通货膨胀总数2月份达到8.7%，一定要实施从紧的货币政策，而房地产行业（又是一个）跟银行、资本市场关系非常密切的行业，所以国内资金流入房地产行业的会大大减少。

我们再看看国际资本市场，国际资本市场去年有哪几家房地产公司上市，包括我们SOHO中国在内？差不多到了07年12月份，所有上市的中国房地产公司基本上都停下来了，主要的原因是国际资本市场非常的不稳定，次贷危机。有几家就想看看在这样一个不利的环境中能不能出去，（结果）他就没有出去，他一旦没有（出去），大概对后面有40家房地产公司都会是一个特别大的影响，一家出不去了，后面都得停，资本市场跟大的环境有特别大的关系。

所以就是这三点原因，第一，房地产公司自身没有钱了，07年一年的钱花的差不多了。第二，国内实施从紧的货币政策。第三，国际资本市场是次贷危机，不知道见底没有。在这种情况下，房地产开发公司应该有一个重组的过程，因为有的人手里有地、有的人手里有钱，要从开发节奏上、钱和地的结合上面都要有一个调整，所以我说未来100天是中国房地产剧烈变化的100天，媒体就上升到一个高度，什么"百日剧变"。

SOHO不惧面粉贵过面包

腾讯网：SOHO中国手上现在拿着多少地和现金？

潘石屹：SOHO中国土地储备量我们认为是一个合理的、安全的土地储备量。这个“安全”是两点（含义）：第一，合法。中国有一个法律规定，两年不开发收回；第二，从我们开发节奏上不会断供。这两点是安全的。从我们财务指标来看都是非常健康的。

腾讯网：SOHO中国并不缺钱？

潘石屹：对，2007年2月份到10月份期间，我个人认为是中国房地产市场最疯狂的10个月，主要是土地市场。招拍挂土地单价总比周围房地产房子价格还贵，就是面粉价格比面包价格还贵，还要建房子、交税，所以这个帐永远算不过来。

腾讯网：会买的不如会卖的，房地产商总是有一个优势，为什么会出现面粉比面包还贵的情况？

潘石屹：可能这个时候大家会来怪政府，政府2007年土地金1万亿，税金3-4亿。实际很客观来说不能怪政府，还是房地产开发商自身（的问题），他有点头脑发热，心理膨胀。认为06年比05年销售额上涨了一个非常大幅度，07年又比06年价格和销售额又上涨了一个幅度。以为08、09年还会按照这个速度增长，基于这样前提才会大规模圈地。你不大规模圈地的话，政府这个钱你拿不到，所以最后结果就是政府拿了很多钱。实际上这个原因不在政府，开发商愿意出这么高的钱，招拍挂的时候出了很多地王。甚至出现很多情况的现象，招拍挂一块土地的收入相当于这个区、县一年的GDP，所以你销售给谁？这个疯狂基本到了07年12月初就开始往下走。

王石想到的和老潘没想到的

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