观察：次贷危机蔓延 房地产金融路向何方

美国次贷危机的“杀伤力”仍在持续释放，越来越多的国际金融机构濒临倒闭，对可能引发的全球性金融危机，各国都在积极筹措应对。在这个关键时刻，中国如何能够独善其身？房地产金融到底应当何去何从？记者采访中国人民银行研究局研究员邹平座，以期探究解决、发展之道。

结构性泡沫与供给不足

邹平座告诉记者，对于房地产，学界和管理层有三种观点：一是房价过高，有明显的资产泡沫，金融政策应当从紧；二是认为房地产有局部泡沫，结构性问题比较突出，应当加强监管，有保有压，维护房地产价格和房地产金融市场的稳定；第三则认为房地产市场不存在泡沫，价格还有上涨空间，金融政策应适当支持其进一步发展。

“弄清这个问题主要看房地产金融市场的需求是不是有效需求。”邹平座表示，经济学中的有效需求是指具有购买力的需求，对于房地产信贷而言则是购房者具有还本付息的能力。如果有还本付息的能力，房地产金融市场就不存在泡沫问题，反之就存在泡沫。

那么，中国的众多购房者是否具有还本付息的能力？我们可以将其分为三类：消费者、投资者、投机者，以进行分析。

消费者来自各种阶层，国家机关和国家企事业单位的人收入较稳定，一般有还款能力，只要不是买房投资和投机，一般能还上房贷；其他企事业单位的人就难说了，其收入不固定，随时可能失业或下岗，一旦如此，就失去了还款来源，特别是经济不景气的时候，就会形成系统性风险。

邹平座认为，只要中国不出现较大的经济衰退，总体来讲，对于消费者的贷款风险是较小的。另外，中国政府逐步建立的住房保障体系基本上是为这类人建立，其背后还有国家财政的支持。

投资者如果用自有资金购房，这与房地产金融没有关系，不过，会推高房价。如果用自己平时的现金流进行投资，另外还申请银行贷款，风险就比较大了。比如有的人一部分钱在股市，一部分钱买房子，当股市暴跌，他们的需求就变成了无效需求；还有一部分人投资实业，当企业失败时，也丧失还款来源。

至于投机者的贷款不能用信用进行支持。因为他们把自身的投机风险转嫁给了银行。

这样就有了结论，房地产金融中存在结构性泡沫，同时也存在结构性供给不足，解决的办法是优化房地产金融结构，增加有效供给，压缩不合理需求。

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